عقد البناء مقابل الشقق في تركيا: ما يجب التحقق منه قبل التوقيع في التحول الحضري، وتعويض التأخير، وتوقف المقاول عن العمل

عقد البناء مقابل الشقق (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) هو العقد الذي يلتزم فيه أصحاب الأرض بنقل جزء من حصصهم في الأرض إلى المقاول، مقابل أن يبني المقاول مبنى جديدًا ويسلّمهم الوحدات المتفق عليها. ولأنه يتضمن وعدًا بنقل عقار فلا يكون صحيحًا إلا إذا حُرّر لدى الكاتب العدل بالشكل الرسمي. وفي التحول الحضري يقدّم المقاول للإدارة قبل الحصول على رخصة البناء كفالة تعادل ستة بالمئة من التكلفة التقديرية للمبنى؛ وإذا لم يبدأ العمل خلال سنة أو أوقف البناء ستة أشهر يمكن فسخ العقد بالطريق الإداري بقرار من أغلبية الملّاك. وعند التأخر في التسليم يحق للمالك المطالبة بالشرط الجزائي التعاقدي أو بفوات الأجرة عن كل شهر؛ غير أن المالك الذي يتسلّم الشقة المتأخرة دون تحفّظ يفقد كقاعدة عامة حقه في الشرط الجزائي.

نتناول في هذا المقال شكل العقد، والقواعد الخاصة بالتحول الحضري، والبنود التي يجب التحقق منها قبل التوقيع، وكيفية حساب تعويض التأخير بمثال، والطرق المتاحة إذا تأخر المقاول أو توقف عن العمل أو عجز عن الوفاء أو باع الشقق لأشخاص آخرين أو سلّم الشقة بمساحة أصغر أو معيبة. وقد أُعدّت الشروح وفق قانون الالتزامات التركي (TBK) واللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 بصيغتها المعدلة في 4 فبراير 2026. ويتناول مقالا المالك غير الموافق في التحول الحضري ومساعدة الإيجار في التحول الحضري قرار الأغلبية ومساعدة الإيجار الحكومية بالتفصيل.

ما عقد البناء مقابل الشقق وكيف يُبرم؟

عقد البناء مقابل الشقق (مقابل حصص الأرض) عقد مختلط لم ينظمه القانون بنص خاص، يجمع بين عناصر عقد المقاولة والوعد ببيع العقار. يلتزم المقاول ببناء المبنى وفق المشروع والعقد وتسليم الوحدات المخصصة لأصحاب الأرض، ويلتزم أصحاب الأرض في المقابل بنقل الجزء المتفق عليه من حصصهم إلى المقاول.

ولأن العقد يتضمن نقل حصص الأرض فإنه يخضع للشكل الرسمي بموجب المادة 706 من القانون المدني التركي (TMK) والمادة 237 من TBK والمادة 26 من قانون الطابو، ويُحرَّر لدى الكاتب العدل بالشكل الرسمي. والعقد المكتوب العادي، أو المستند الذي يقتصر فيه الكاتب العدل على تصديق التواقيع، لا يستوفي هذا الشرط ويكون باطلًا كقاعدة عامة. وقد تعتبر محكمة التمييز التمسك بالبطلان مخالفًا لمبدأ حسن النية (المادة 2 من TMK) إذا كان الطرفان قد نفّذا العقد المخالف للشكل إلى حد كبير؛ لكن هذا الاستثناء يُقدَّر في كل حالة على حدة، ولذلك ينبغي إبرام العقد بالشكل الرسمي من البداية.

القواعد الخاصة بالعقود في التحول الحضري

يخضع العقد المبرم مع المقاول لإعادة بناء المبنى الخطِر، إلى جانب القواعد العامة، للأحكام الخاصة في القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث ولائحته التنفيذية:

• الأغلبية. يُتخذ القرار بشأن طريقة التنفيذ والاتفاق مع المقاول بالأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة بحسب حصصهم؛ ويجوز بيع حصة المالك الذي لم ينضم إلى القرار بالمزاد.
• كفالة المقاول. يلتزم المقاول الذي يتولى البناء في قطعة فيها مبنى خطِر بأن يقدّم للإدارة قبل الحصول على رخصة البناء كفالة تعادل ستة بالمئة من التكلفة التقديرية للمبنى (المادة 13/9 من اللائحة). وتُردّ الكفالة بعد الحصول على رخصة الإشغال؛ وإذا لم يُنجز العمل وفق العقد تُحوَّل إلى نقد وتُسلَّم إلى الجهة التي ستكمل العمل. ولا تُشترط الكفالة إذا أُبرم تأمين إتمام البناء الذي تحدد نطاقه هيئة تنظيم التأمين والمعاشات الخاصة والرقابة عليها.
• بيع المقاول للشقق. لا يجوز للمقاول بيع الوحدات التي تؤول إليه إلا بإذن الإدارة وفي حدود مستوى الإنجاز الذي تحدده الإدارة؛ أما البيوع التي تتجاوز هذا الحد فتتوقف على موافقة جميع الملّاك. ويزول هذا القيد بعد ثبوت إكمال البناء أو الحصول على رخصة الإشغال (المادة 13/10).
• الفسخ الإداري. إذا لم يبدأ المقاول العمل خلال سنة أو أوقف البناء ستة أشهر يمكن فسخ العقد بالطريق الإداري دون اللجوء إلى المحكمة (المادة 13/11).
• الإعفاء من الرسوم والضرائب. تُعفى العقود وعمليات النقل والتسجيل التي تتم بموجب القانون من رسم الكاتب العدل ورسم الطابو ورسم الدمغة وفقًا للمادة 7 من القانون.

البنود التي يجب التحقق منها قبل التوقيع

تنشأ النزاعات في عقود البناء مقابل الشقق غالبًا من مسائل تُركت مفتوحة عند التوقيع. ولذلك يجب قبل التوقيع تنظيم المسائل التالية على الأقل بشكل واضح وقابل للقياس:

• قائمة التوزيع والمشروع. يجب ربط الوحدة التي سيحصل عليها كل مالك، ببنايتها وطابقها وواجهتها ورقمها، بالمشروع المرفق بالعقد. ويُذكر ما إذا كانت المساحة صافية أو إجمالية، ومبلغ الفرق الذي يدفعه المالك الراغب في شقة أكبر وموعد دفعه إن وُجد.
• المدد. تُكتب مدتا بدء البناء والتسليم مع التاريخ الذي تبدأ منه (تاريخ العقد أو إخلاء المبنى أو رخصة البناء). ويُعرَّف التسليم بأنه تسليم وحدة صدرت لها رخصة الإشغال وأُنشئت عليها ملكية الطوابق، وتُعدَّد أسباب القوة القاهرة التي تمدد المدة على سبيل الحصر.
• الشرط الجزائي عن التأخير. يُحدَّد المبلغ المستحق عن كل شهر تأخير لكل وحدة مع مراعاة أجرة المثل وطريقة زيادته.
• أجرة المقاول. الأجرة التي يدفعها المقاول خلال البناء مستقلة عن مساعدة الإيجار الحكومية؛ ويُكتب في العقد مبلغها وزيادتها وتاريخ بدئها واستمرارها حتى التسليم. وقد شرحنا علاقة هذه الأجرة بمساعدة الإيجار في مقال مساعدة الإيجار في التحول الحضري.
• نقل حصص الأرض على مراحل. تُنقل الحصص المخصصة للمقاول بحسب تقدم البناء لا دفعة واحدة. فيمكن مثلًا الاتفاق على جدول ينقل عشرين بالمئة عند صدور رخصة البناء، وثلاثين بالمئة عند اكتمال الهيكل، وثلاثين بالمئة عند اكتمال التشطيبات، والعشرين بالمئة الباقية عند صدور رخصة الإشغال. ويُكتب كذلك من يحدد مستوى الإنجاز وبأي مستند.
• الكفالة. تُقدَّم الكفالة المنصوص عليها في اللائحة إلى الإدارة وتُستخدم لإكمال العمل، ولا يستطيع الملّاك الرجوع إليها مباشرة لمطالبات الشرط الجزائي أو الأجرة. ولذلك يجوز أن ينص العقد على كفالة إضافية، مثل خطاب كفالة مصرفي، أو رهن لصالح الملّاك على الوحدات المخصصة للمقاول، أو احتجاز جزء من حصة المقاول حتى صدور رخصة الإشغال.
• المواصفات الفنية. تُبيَّن في مواصفات مرفقة بالعقد علامة المواد وفئتها أو مستوى جودتها، وخصائص الأجزاء المشتركة مثل المصاعد ومواقف السيارات والعزل الحراري.
• المصاريف. يُكتب الطرف الذي يتحمل مصاريف الهدم والمشروع والرخصة والإشراف على البناء وتوصيل الخدمات ورخصة الإشغال.
• أهلية المقاول. يجب التحقق من رقم شهادة تأهيل المقاول ومدى ملاءمة فئتها لحجم المشروع، ومن قيده في السجل التجاري، ومن صلاحية الشخص الذي يوقّع العقد في تمثيله.

كيف يُحسب تعويض التأخير؟

إذا لم يسلّم المقاول الوحدة في التاريخ المحدد في العقد، يحق لصاحب الأرض المطالبة بالشرط الجزائي إن اتُّفق عليه، وإلا فبدخل الإيجار الذي فاته خلال مدة التأخير (فوات الأجرة). ويُحسب فوات الأجرة بضرب أجرة المثل الشهرية للوحدة التي كان يجب تسليمها في عدد أشهر التأخير؛ وفي الدعوى يحدد الخبير الذي تعيّنه المحكمة أجرة المثل.

ولنأخذ مثالًا افتراضيًا: اتفق ملّاك مبنى من عشر شقق على نقل نصف حصصهم في الأرض إلى المقاول مقابل حصول كل منهم على شقة في المبنى الجديد. ومدة التسليم 24 شهرًا من تاريخ رخصة البناء، وقد سلّم المقاول الشقق بعد 8 أشهر من انتهاء هذه المدة.

• إذا اتُّفق على شرط جزائي قدره 20,000 ليرة عن كل شقة شهريًا، يحق لكل مالك المطالبة بـ 8 × 20,000 = 160,000 ليرة، وللملّاك العشرة 1,600,000 ليرة في المجموع.
• وإذا لم يُتفق على شرط جزائي وحدد الخبير أجرة المثل الشهرية للشقة بـ 25,000 ليرة، يكون فوات الأجرة لكل مالك 8 × 25,000 = 200,000 ليرة.

المبالغ في المثال افتراضية؛ ويتوقف المبلغ الفعلي على العقد وعلى أجرة المثل التي يحددها الخبير. وتؤثر القواعد التالية مباشرة في النتيجة:

• التحفّظ. وفقًا للمادة 179/2 من TBK، لا يستطيع المالك الذي يتسلّم الشقة المتأخرة دون تحفّظ المطالبة بالشرط الجزائي كقاعدة عامة. ويجب النص على التحفّظ صراحة في محضر التسليم أو في إخطار كتابي وقت التسليم.
• الضرر الزائد على الشرط الجزائي. إذا تجاوز ضرر المالك مبلغ الشرط الجزائي التزم المقاول بدفع الزيادة أيضًا ما لم يُثبت انتفاء خطئه (المادة 180/2 من TBK).
• التخفيض. يجوز للقاضي تخفيض الشرط الجزائي الذي يراه مفرطًا (المادة 182/3 من TBK)؛ غير أن المقاول الذي يتمتع بصفة التاجر لا يستطيع طلب تخفيضه بحجة الإفراط (المادة 22 من القانون التجاري التركي).
• الانتفاع. ينتهي التأخير بالنسبة إلى الوحدة متى تسلّمها المالك فعليًا وبدأ الانتفاع بها أو نقلها إلى الغير.

ما الطرق المتاحة إذا تأخر المقاول أو توقف عن العمل؟

إذا فوّت المقاول تاريخ التسليم أو توقف عن البناء، يجوز لصاحب الأرض اللجوء إلى القواعد العامة في التأخر والرجوع عن العقد؛ وإذا كان العقد خاضعًا للقانون رقم 6306 يُضاف إليها طريق الفسخ الإداري.

التأخر والرجوع عن العقد وفق القواعد العامة

إذا اتُّفق على تاريخ تسليم محدد يصبح المقاول متأخرًا بمجرد حلوله دون حاجة إلى إنذار (المادة 117/2 من TBK). وعند التأخر يجوز لصاحب الأرض، بعد منح المقاول مهلة مناسبة (المادة 123 من TBK)، أن يختار أحد الحقوق التالية (المادة 125 من TBK):

• المطالبة بإكمال البناء مع تعويض التأخير،
• العدول عن التنفيذ والمطالبة بتعويض الضرر الناشئ عن عدم التنفيذ،
• الرجوع عن العقد والمطالبة بتعويض الضرر الناشئ عن زوال العقد.

وإذا لم يبدأ العمل في وقته، أو تأخر إلى حد يتضح معه أنه لن يُنجز في تاريخ التسليم، يجوز لصاحب الأرض الرجوع عن العقد دون انتظار يوم التسليم (المادة 473/1 من TBK).

وتختلف نتيجة الرجوع بحسب المرحلة التي بلغها البناء. ففي اجتهاد محكمة التمييز، إذا بلغ إنجاز البناء نحو تسعين بالمئة أو أكثر فلا يجوز وفق مبدأ حسن النية فسخ العقد إلا بأثر مستقبلي، وقد يستحق المقاول حقوقًا بنسبة ما أنجزه. أما إذا كان الإنجاز دون هذا المستوى فينتهي العقد بأثر رجعي، ويحق لصاحب الأرض المطالبة باسترداد الحصص المنقولة إلى المقاول بدعوى إلغاء القيد والتسجيل في الطابو.

الفسخ الإداري في التحول الحضري

في العقود الخاضعة للقانون رقم 6306 يجوز للملّاك أيضًا طلب فسخ العقد بالطريق الإداري دون اللجوء إلى المحكمة. ووفقًا للمادة 13 من اللائحة التنفيذية يُتاح هذا الطريق في حالتين:

• عدم بدء العمل خلال سنة. ألا يكون بناء المبنى الجديد قد بدأ خلال سنة لأسباب تعود إلى المقاول. وتبدأ المدة في العقود الموقعة قبل صيرورة تقرير المبنى الخطِر نهائيًا من تاريخ صيرورته نهائيًا، وفي العقود الموقعة بعده من تاريخ توقيع العقد مع آخر مالك، وفي حال اتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة من تاريخ ذلك القرار.
• توقف البناء ستة أشهر. أن يكون العمل قد توقف عند مستوى معين، وألا يُعمل منذ ستة أشهر على الأقل بفريق ومعدات تكفي لإكمال المشروع.

ويُشترط للفسخ قرار من الملّاك بالأغلبية المطلقة محسوبة بالحصص، ووفاء الملّاك بالتزاماتهم التعاقدية، وعدم وجود قرار قضائي أو إداري يمنع بدء العمل. ويُقدَّم مع القرار طلب كتابي إلى المديرية الإقليمية أو الإدارة؛ فيُطلب من المقاول تقديم المعلومات والمستندات خلال خمسة عشر يومًا، ويُعاين الموقع. وإذا ثبتت الشروط يُمنح المقاول ثلاثين يومًا لبدء العمل أو استئنافه. فإن لم يبدأ العمل بفريق ومعدات كافية خلال هذه المدة تُعدّ العقود المبرمة بين الملّاك والمقاول مفسوخة دون حاجة إلى موافقة أصحاب الشأن.

ولا يجوز استرداد الأجرة التي دفعها المقاول للملّاك حتى تاريخ الفسخ. ويجوز للملّاك بعد ذلك الاتفاق مع مقاول جديد بالأغلبية المطلقة أيضًا؛ أما مطالبات المقاول السابق المتعلقة بما أنجزه فتُبحث على حدة وفق القواعد العامة.

إذا عجز المقاول عن الوفاء

إذا عجز المقاول عن الوفاء، كأن يُفلس أو تبقى إجراءات الحجز عليه دون نتيجة، يجوز لصاحب الأرض أن يوقف أداءه، ولا سيما نقل الحصص التي لم تُنقل بعد، إلى حين تقديم كفالة لأداء المقاول. وإذا لم تُقدَّم الكفالة في مهلة مناسبة جاز له الرجوع عن العقد (المادة 98 من TBK).

وفي هذه المرحلة يكون أكثر ما يحمي الملّاك هو الاحتياطات التي اتُّخذت عند إبرام العقد. فإذا نُقلت الحصص على مراحل، تبقى الحصص التي لم تُنقل ملكًا لصاحبها ولا يجوز لدائني المقاول الحجز عليها. كما تُستخدم الكفالة المنصوص عليها في اللائحة أو تأمين إتمام البناء لإكمال البناء بواسطة مقاول آخر. أما استرداد الحصص التي نُقلت إلى المقاول فيتوقف على ما إذا كانت قد نُقلت إلى الغير وعلى وضع من آلت إليهم، وقد يكون أصعب.

إذا باع المقاول الشقق لأشخاص آخرين

يجوز للمقاول أثناء البناء بيع الوحدات التي تؤول إليه بموجب العقد إلى الغير، ولا يجوز له التصرف في الوحدات المخصصة لأصحاب الأرض. وفي المباني المشمولة بالتحول الحضري تتوقف هذه البيوع، كما سبق بيانه، على إذن الإدارة وتقدم البناء.

ومن يشتري شقة من المقاول في مبنى غير مكتمل يكتسب كقاعدة عامة حق المقاول قبل صاحب الأرض. ولذلك يجوز لصاحب الأرض أن يحتج في مواجهته بأن المقاول لم ينفذ التزاماته التعاقدية (المادة 188 من TBK). وعلى من يفكر في شراء شقة من المقاول أن يتحقق مسبقًا مما إذا كانت الإدارة قد أذنت بالبيع ومن مستوى إنجاز البناء.

إذا كانت الشقة أصغر من المتفق عليه أو معيبة

عند تسلّم الوحدة يجب فحصها وإخطار المقاول بالعيوب المكتشفة خلال مدة مناسبة؛ أما العيوب التي لا تظهر بالفحص المعتاد فيجب الإخطار بها فور ظهورها (المادتان 474 و477 من TBK). ومن المهم أن يكون تاريخ الإخطار ومضمونه قابلين للإثبات.

وعند وجود عيب يجوز لصاحب الأرض طلب إنقاص المقابل بنسبة العيب، أو إصلاحه على نفقة المقاول إذا لم يتطلب ذلك مصاريف مفرطة، مع المطالبة بتعويض الضرر (المادة 475 من TBK). ولأن الرجوع عن العقد غير متاح في المباني المشيدة على الأرض التي لا يمكن إزالتها إلا بضرر مفرط، تبرز في العمل مطالبات إنقاص المقابل والإصلاح والتعويض. ويُعدّ تسليم شقة أصغر مما ورد في العقد عيبًا أيضًا، ويجوز المطالبة بالقيمة السوقية للمساحة الناقصة.

ومدة التقادم في الدعاوى المرفوعة على المقاول بسبب عيوب المنشآت العقارية خمس سنوات من تاريخ التسليم؛ وإذا نشأ العيب عن خطأ جسيم من المقاول فالمدة عشرون سنة (المادة 478 من TBK).

الأسئلة الشائعة

الخلاصة

يربط عقد البناء مقابل الشقق عقار أصحاب الأرض بأداء المقاول لمدة طويلة. وإبرام العقد لدى الكاتب العدل بالشكل الرسمي، والنص بوضوح قبل التوقيع على قائمة التوزيع وتاريخ تسليم محدد والشرط الجزائي ونقل الحصص على مراحل والكفالة، يمنع جانبًا كبيرًا من النزاعات اللاحقة. وعند تأخر المقاول أو توقفه عن العمل يتاح الفسخ الإداري الخاص بالتحول الحضري إلى جانب الرجوع عن العقد والتعويض وفق القواعد العامة؛ ويبقى التحفّظ عند التسلّم والإخطار بالعيوب في وقتها أمرين حاسمين للحفاظ على هذه الحقوق.