Договор о строительстве в обмен на квартиры в Турции: что проверить до подписания при городской трансформации, компенсация за просрочку и отказ подрядчика от работ

Договор о строительстве в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) это договор, по которому собственники земли обязуются передать подрядчику часть своих долей в земельном участке, а подрядчик обязуется построить новое здание и передать им согласованные квартиры. Поскольку договор содержит обещание передать недвижимость, он действителен только при заключении у нотариуса в официальной форме. При городской трансформации подрядчик до получения разрешения на строительство вносит администрации обеспечение в размере шести процентов ориентировочной стоимости здания; если работы не начаты в течение года или строительство остановлено на шесть месяцев, договор может быть расторгнут в административном порядке по решению большинства собственников. При просрочке сдачи собственник может требовать договорную неустойку или упущенную арендную плату за каждый месяц; однако собственник, принявший квартиру с опозданием без оговорки, по общему правилу теряет право на неустойку.

В статье рассматриваются форма договора, особые правила городской трансформации, пункты, которые нужно проверить до подписания, расчёт компенсации за просрочку на примере, а также способы защиты при просрочке, отказе подрядчика от работ, его неплатёжеспособности, продаже квартир третьим лицам и сдаче квартиры меньшей площади или с недостатками. Разъяснения основаны на Кодексе обязательств Турции (TBK) и Регламенте о применении Закона № 6306 в редакции изменений от 4 февраля 2026 года. Решение большинства и положение несогласного собственника рассмотрены в статье Несогласный собственник при городской трансформации, а государственная арендная помощь в статье Арендная помощь при городской трансформации.

Что такое договор о строительстве в обмен на квартиры и как он заключается?

Договор о строительстве в обмен на квартиры (в обмен на доли в земельном участке) это смешанный договор, прямо не урегулированный законом, который сочетает элементы договора подряда и обещания продажи недвижимости. Подрядчик обязуется построить здание в соответствии с проектом и договором и передать собственникам причитающиеся им квартиры, а собственники взамен обязуются передать подрядчику согласованную часть своих долей в земельном участке.

Поскольку договор предусматривает передачу долей, он в силу ст. 706 Гражданского кодекса Турции (TMK), ст. 237 TBK и ст. 26 Закона о земельном реестре требует официальной формы и заключается у нотариуса в форме нотариального акта. Договор в простой письменной форме или документ, на котором нотариус лишь засвидетельствовал подписи, этому требованию не отвечает и по общему правилу недействителен. Кассационный суд может признать ссылку на недействительность противоречащей принципу добросовестности (ст. 2 TMK), если стороны в значительной мере исполнили договор, заключённый без соблюдения формы; но поскольку это исключение оценивается в каждом деле отдельно, договор следует сразу заключать в официальной форме.

Особые правила для договоров при городской трансформации

К договору с подрядчиком о строительстве на месте аварийного здания помимо общих правил применяются особые нормы Закона № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску бедствий, и Регламента о его применении:

• Большинство. Решение о способе реализации и о договоре с подрядчиком принимается абсолютным большинством совладельцев, рассчитанным по долям; долю собственника, не присоединившегося к решению, можно продать на торгах.
• Обеспечение подрядчика. Подрядчик, строящий на участке с аварийным зданием, до получения разрешения на строительство обязан внести администрации обеспечение в размере шести процентов ориентировочной стоимости здания (ст. 13/9 Регламента). Обеспечение возвращается после получения разрешения на ввод в эксплуатацию; если работы не завершены в соответствии с договором, оно обращается в деньги и передаётся тому, кто завершит строительство. Если оформлено страхование завершения строительства, объём которого определяет Агентство по регулированию и надзору за страхованием и частным пенсионным обеспечением, обеспечение не требуется.
• Продажа квартир подрядчиком. Подрядчик может продавать причитающиеся ему квартиры только с разрешения администрации и в пределах уровня готовности, установленного администрацией; продажи сверх этого предела требуют согласия всех собственников. После подтверждения завершения строительства или получения разрешения на ввод в эксплуатацию ограничение снимается (ст. 13/10).
• Административное расторжение. Если подрядчик не начал работы в течение года или остановил строительство на шесть месяцев, договор можно расторгнуть в административном порядке без обращения в суд (ст. 13/11).
• Освобождение от сборов и налогов. Договоры, передачи и регистрации, совершаемые по Закону, в силу его ст. 7 освобождены от нотариального сбора, сбора за регистрацию в реестре и гербового сбора.

Что проверить до подписания договора

Споры по договорам о строительстве в обмен на квартиры чаще всего возникают из вопросов, оставленных открытыми при подписании. До подписания необходимо ясно и измеримо урегулировать как минимум следующее:

• Список распределения и проект. Какая квартира достанется каждому собственнику, с указанием блока, этажа, стороны и номера, должно быть привязано к проекту, приложенному к договору. Следует указать, идёт ли речь о полезной или общей площади, а также размер и срок доплаты собственника, желающего получить квартиру большей площади.
• Сроки. Сроки начала строительства и сдачи указываются вместе с датой, с которой они исчисляются (дата договора, освобождения здания или разрешения на строительство). Сдачей следует считать передачу квартиры, на которую получено разрешение на ввод в эксплуатацию и оформлена собственность на квартиры; обстоятельства непреодолимой силы, продлевающие срок, перечисляются исчерпывающе.
• Неустойка за просрочку. Сумма за каждый месяц просрочки сдачи на одну квартиру определяется с учётом рыночной арендной ставки и порядка её индексации.
• Арендная плата от подрядчика. Аренда, которую подрядчик платит во время строительства, не зависит от государственной арендной помощи; в договоре указываются её размер, повышение, дата начала и то, что она выплачивается до сдачи. Соотношение этой выплаты с арендной помощью разъяснено в статье Арендная помощь при городской трансформации.
• Поэтапная передача долей. Доли, причитающиеся подрядчику, передаются не сразу, а по мере хода строительства. Например, можно согласовать график: двадцать процентов при получении разрешения на строительство, тридцать процентов по завершении каркаса, тридцать процентов по завершении отделки и оставшиеся двадцать процентов при получении разрешения на ввод в эксплуатацию. Следует также указать, кто и каким документом определяет уровень готовности.
• Обеспечение. Обеспечение по Регламенту вносится администрации и используется для завершения работ; собственники не могут обращаться к нему напрямую по требованиям о неустойке или аренде. Поэтому договор может предусматривать дополнительное обеспечение: обеспечительное письмо банка (teminat mektubu), ипотеку в пользу собственников на квартиры подрядчика или удержание части доли подрядчика до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Техническая спецификация. Марка, класс или уровень качества материалов, а также характеристики общих помещений, таких как лифты, парковка и теплоизоляция, указываются в спецификации, приложенной к договору.
• Расходы. В договоре указывается, какая сторона несёт расходы на снос, проект, разрешение, строительный надзор, подключение коммуникаций и разрешение на ввод в эксплуатацию.
• Квалификация подрядчика. Следует проверить номер разрешительного сертификата подрядчика и соответствие его группы масштабу проекта, запись в торговом реестре и полномочия лица, подписывающего договор.

Как рассчитывается компенсация за просрочку?

Если подрядчик не сдал квартиру в срок, собственник может требовать договорную неустойку, а если она не предусмотрена, арендный доход, упущенный за время просрочки. Упущенная аренда равна рыночной месячной арендной ставке квартиры, подлежавшей сдаче, умноженной на число месяцев просрочки; в суде рыночную ставку определяет судебный эксперт.

Условный пример: собственники десятиквартирного дома договорились передать подрядчику половину своих долей, чтобы каждый получил по одной квартире в новом здании. Срок сдачи составляет 24 месяца с даты разрешения на строительство, и подрядчик сдал квартиры через 8 месяцев после окончания этого срока.

• Если договором предусмотрена неустойка 20 000 лир за квартиру в месяц, каждый собственник может потребовать 8 × 20 000 = 160 000 лир, а десять собственников в сумме 1 600 000 лир.
• Если неустойка не предусмотрена, а эксперт определил рыночную аренду квартиры в 25 000 лир в месяц, упущенная аренда каждого собственника составит 8 × 25 000 = 200 000 лир.

Суммы в примере условные; фактическая сумма зависит от договора и от ставки, определённой экспертом. На результат прямо влияют следующие правила:

• Оговорка. Согласно ст. 179/2 TBK собственник, принявший квартиру с опозданием без оговорки, по общему правилу не может требовать неустойку. Оговорку следует прямо указать в акте приёмки или в письменном уведомлении в момент приёмки.
• Убытки сверх неустойки. Если убытки собственника превышают неустойку, подрядчик обязан возместить и превышение, если не докажет отсутствие своей вины (ст. 180/2 TBK).
• Снижение. Судья может снизить чрезмерную неустойку (ст. 182/3 TBK); однако подрядчик, являющийся коммерсантом, не вправе требовать снижения неустойки по мотиву её чрезмерности (ст. 22 Торгового кодекса Турции).
• Пользование. С момента фактической приёмки и начала пользования квартирой или её передачи третьему лицу просрочка в отношении этой квартиры прекращается.

Как защититься, если подрядчик просрочил или бросил стройку?

Если подрядчик пропустил срок сдачи или бросил строительство, собственник может воспользоваться общими правилами о просрочке и отказе от договора; если договор подпадает под Закон № 6306, доступно также административное расторжение.

Просрочка и отказ от договора по общим правилам

Если согласована точная дата сдачи, подрядчик считается просрочившим с её наступлением без предупреждения (ст. 117/2 TBK). В случае просрочки собственник, предоставив подрядчику разумный срок (ст. 123 TBK), может выбрать одно из следующих прав (ст. 125 TBK):

• Требовать завершения строительства и компенсации за просрочку,
• Отказаться от исполнения и требовать возмещения убытков от неисполнения,
• Отказаться от договора и требовать возмещения убытков, возникших вследствие прекращения договора.

Если работы не начаты вовремя или настолько задерживаются, что их очевидно нельзя завершить к сроку, собственник может отказаться от договора, не дожидаясь даты сдачи (ст. 473/1 TBK).

Последствия отказа зависят от стадии строительства. В практике Кассационного суда, если строительство завершено примерно на девяносто процентов или более, договор в силу принципа добросовестности может быть расторгнут только на будущее, и подрядчик может приобрести права пропорционально выполненным работам. Если готовность ниже этого уровня, договор прекращается с обратной силой, и собственник может потребовать возврата переданных подрядчику долей путём иска об аннулировании записи в реестре и регистрации.

Административное расторжение при городской трансформации

По договорам в рамках Закона № 6306 собственники могут потребовать расторжения договора в административном порядке, без обращения в суд. Согласно ст. 13 Регламента этот путь открыт в двух случаях:

• Работы не начаты в течение года. По причинам, зависящим от подрядчика, строительство нового здания не начато в течение года. Для договоров, подписанных до вступления в силу заключения об аварийности, срок исчисляется с даты его вступления в силу; для подписанных позднее, с даты подписания договора с последним собственником; при решении абсолютным большинством, с даты этого решения.
• Строительство остановлено на шесть месяцев. Работы остановлены на определённой стадии, и не менее шести месяцев на объекте не ведутся работы с бригадой и техникой, необходимыми для завершения проекта.

Для расторжения нужны решение собственников абсолютным большинством, рассчитанным по долям, исполнение собственниками своих обязательств по договору и отсутствие судебного или административного решения, препятствующего началу работ. С решением подаётся письменное заявление в провинциальное управление или администрацию; у подрядчика в течение пятнадцати дней запрашиваются сведения и документы, и объект осматривается. Если условия подтверждены, подрядчику даётся тридцать дней для начала или возобновления работ. Если в этот срок работы с достаточной бригадой и техникой не начаты, договоры между собственниками и подрядчиком считаются расторгнутыми без согласия заинтересованных лиц.

Арендная плата, выплаченная подрядчиком собственникам до даты расторжения, возврату не подлежит. Затем собственники вновь абсолютным большинством могут договориться с новым подрядчиком; требования прежнего подрядчика за выполненные работы рассматриваются отдельно по общим правилам.

Если подрядчик стал неплатёжеспособным

Если подрядчик стал неплатёжеспособным, например вследствие банкротства или безрезультатного взыскания, собственник может приостановить собственное исполнение, прежде всего передачу ещё не переданных долей, до тех пор, пока исполнение подрядчика не будет обеспечено. Если обеспечение не предоставлено в разумный срок, собственник вправе отказаться от договора (ст. 98 TBK).

На этом этапе собственников лучше всего защищают меры, принятые при заключении договора. Если доли передавались поэтапно, ещё не переданные доли остаются в собственности владельца, и кредиторы подрядчика не могут обратить на них взыскание. Обеспечение по Регламенту или страхование завершения строительства также используется для завершения стройки другим подрядчиком. Возврат уже переданных подрядчику долей зависит от того, были ли они переданы третьим лицам, и от положения приобретателей, и может оказаться затруднительным.

Если подрядчик продаёт квартиры третьим лицам

Подрядчик может в ходе строительства продавать третьим лицам квартиры, причитающиеся ему по договору; распоряжаться квартирами собственников земли он не вправе. В зданиях, строящихся в рамках городской трансформации, такие продажи, как указано выше, зависят от разрешения администрации и хода строительства.

Покупатель квартиры у подрядчика в недостроенном здании по общему правилу приобретает требование подрядчика к собственнику земли. Поэтому собственник может противопоставить этому лицу возражение о том, что подрядчик не исполнил своих обязательств по договору (ст. 188 TBK). Тому, кто собирается купить квартиру у подрядчика, следует заранее проверить, разрешила ли администрация продажу и какова готовность здания.

Если квартира меньше согласованной или имеет недостатки

При приёмке квартиру нужно осмотреть и сообщить подрядчику о выявленных недостатках в разумный срок; о недостатках, которые нельзя обнаружить при обычном осмотре, нужно сообщать сразу после их появления (ст. 474 и 477 TBK). Важно, чтобы дату и содержание уведомления можно было доказать.

При наличии недостатка собственник может требовать соразмерного уменьшения цены или, если это не связано с чрезмерными расходами, безвозмездного устранения недостатков, а также возмещения убытков (ст. 475 TBK). Поскольку от договора нельзя отказаться в отношении зданий на земле собственника, которые можно снести лишь с чрезмерным ущербом, на практике основное значение имеют требования об уменьшении цены, устранении недостатков и возмещении убытков. Сдача квартиры меньшей площади, чем указано в договоре, также является недостатком, и можно требовать рыночную стоимость недостающей площади.

Срок давности по требованиям к подрядчику о недостатках недвижимых построек составляет пять лет со дня сдачи; если недостаток возник по грубой вине подрядчика, срок составляет двадцать лет (ст. 478 TBK).

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Договор о строительстве в обмен на квартиры надолго связывает недвижимость собственников с исполнением обязательств подрядчиком. Заключение договора у нотариуса в официальной форме и чёткое закрепление до подписания списка распределения, точной даты сдачи, неустойки, поэтапной передачи долей и обеспечения предотвращают значительную часть будущих споров. При просрочке или отказе подрядчика от работ наряду с отказом от договора и компенсацией по общим правилам доступно административное расторжение, характерное для городской трансформации; оговорка при приёмке и своевременное уведомление о недостатках имеют решающее значение для сохранения этих прав.