Несогласный собственник при городской трансформации в Турции: решение большинства, продажа доли и способы защиты

Несогласный собственник не может в одиночку остановить городскую трансформацию. По аварийным зданиям решения теперь принимаются абсолютным большинством долей в земельном участке, а долю собственника, не присоединившегося к решению, можно продать на торгах по цене не ниже рыночной. Однако у несогласного собственника тоже есть способы возразить и обратиться в суд, и для каждого из них установлены короткие сроки.

В этой статье мы объясняем, как принимается решение большинства по Закону № 6306 о трансформации территорий, подверженных риску бедствий, через какие этапы проходит продажа доли несогласного собственника, какие акты и в какие сроки можно оспорить и что проверить перед подписанием договора.

Как принимается решение большинства?

После того как здание признано аварийным (riskli yapı), собственники решают, каким способом проводить работы: снос и новое строительство, продажа долей, договор с подрядчиком в обмен на квартиры или раздел выручки. После изменений, внесённых Законом № 7471, для такого решения достаточно абсолютного большинства, рассчитанного по долям; прежнее требование в две трети отменено.

У этого правила два важных следствия:

• Считаются доли, а не люди. В доме из десяти квартир складывается не число квартир, а доли собственников в земельном участке по записи в реестре (tapu). Решение могут принять собственники, которым принадлежит более половины долей.
• Нужно соблюдать порядок проведения собрания. Согласно подзаконному регламенту место и время собрания объявляются на 15 дней в офисе мухтара или, если здание ещё не снесено, на двери или доске объявлений здания. Решение, принятое с нарушением порядка, ставит под угрозу отмены все последующие шаги.

Как продаётся доля несогласного собственника?

После решения абсолютного большинства процесс идёт в таком порядке:

1. Направление предложения. Собственникам, не присоединившимся к решению, направляется предложение с решением и условиями соглашения. Тем, кто зарегистрировал в земельном реестре электронный адрес для уведомлений, оно направляется на этот адрес; остальным через нотариуса или путём объявления в офисе мухтара на 15 дней.
2. Срок 15 дней. Если предложение не принято в течение 15 дней с даты уведомления, начинается стадия продажи.
3. Оценка. Рыночную стоимость доли определяет оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала.
4. Торги среди совладельцев. Доля продаётся на торгах другим согласившимся собственникам по цене не ниже этой стоимости.
5. Если совладельцы не покупают. В зонах риска и резервных строительных зонах долю выкупает Управление по городской трансформации, муниципалитет или Управление жилищного строительства (TOKİ), выплачивая рыночную стоимость. По отдельным аварийным зданиям продажа повторяется, пока доля не будет продана третьим лицам, принявшим условия соглашения.

Права и способы защиты несогласного собственника

Несогласный собственник не может в одиночку заблокировать процесс, но вправе требовать, чтобы каждый этап проходил законно. Основные способы защиты:

• Возражение на признание здания аварийным (15 дней). В течение 15 дней с даты уведомления о признании или последнего дня объявления в офисе мухтара можно подать возражение в Провинциальное управление окружающей среды, урбанизации и изменения климата по месту нахождения здания. Возражение рассматривает техническая комиссия из преподавателей университетов и сотрудников министерства.
• Иск об отмене (30 дней). Административные акты, принятые по Закону, можно оспорить иском об отмене в административном суде в течение 30 дней с даты уведомления. Сюда относятся признание здания аварийным, решение технической комиссии по возражению и продажа доли.
• Проверка процедуры продажи. По искам против продажи доли суд проверяет, правильно ли были сделаны объявление о собрании и уведомление о предложении, верно ли рассчитано большинство по долям в земельном участке и определена ли рыночная стоимость на актуальной и реалистичной основе.

Подача иска сама по себе процесс не останавливает. Чтобы акт не был исполнен, суд должен вынести решение о приостановлении исполнения; поэтому это ходатайство нужно с обоснованием включить в исковое заявление.

Если условия предложения кажутся несогласному собственнику недостаточными, он может вести переговоры в течение 15-дневного срока. На практике на этом этапе можно пересмотреть площадь квартиры, этаж и сторону, арендную помощь и срок сдачи.

Освобождение, снос и отключение коммуникаций

Закон предусматривает, что собственникам даётся срок не более девяноста дней на снос аварийного здания. Если здание не снесено в этот срок, собственникам сообщают, что его снесут административные органы; расходы администрации на экспертизу, освобождение и снос взыскиваются с собственников пропорционально их долям по Закону № 6183 о порядке взыскания публичных требований.

Аварийные здания не снабжаются электричеством, водой и газом, а действующие подключения отключаются. Собственникам и арендаторам зданий, освобождённых по соглашению, а также обладателям ограниченных вещных прав, если они проживают в здании, может быть предоставлено временное жильё или помещение либо арендная помощь. О суммах, сроках и порядке подачи заявления читайте в нашем руководстве по арендной помощи при городской трансформации.

Перед подписанием договора с подрядчиком

После решения большинства самым важным документом становится договор с подрядчиком о строительстве в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat sözleşmesi). Поскольку такой договор предполагает передачу долей в земельном участке, его нужно заключить у нотариуса в официальной форме. Перед подписанием убедитесь, что в договоре ясно указаны как минимум:

• Список распределения помещений с указанием, какое помещение получит каждый собственник, вместе с утверждённым проектом,
• Даты начала строительства и сдачи и компенсация за просрочку,
• Размер и график выплаты арендной платы, которую подрядчик будет платить во время строительства,
• Поэтапная передача долей подрядчику по мере хода строительства, а не сразу целиком,
• Обеспечение и условия расторжения договора на случай, если подрядчик не сможет завершить работы.

Что делать в вашей ситуации?

Если вы собственник, который не хочет соглашаться: запишите дату, когда вам сообщили о признании здания аварийным, и не пропустите 15-дневный срок на возражение и 30-дневный срок на иск. Когда вам направят предложение, в течение 15 дней либо примите его, либо письменно обсудите его условия; если вашу долю выставят на продажу, проверьте отчёт об оценке и процедуру продажи.

Если вы на стороне большинства: объявление о собрании, протокол решения, уведомление о предложении и отчёт об оценке оформляйте с документальным подтверждением. Процессуальный дефект на любом из этих этапов может отбросить весь процесс назад по иску несогласного собственника.

Если вы подрядчик: перед подачей заявления на разрешение на строительство проверьте, что большинство правильно рассчитано по долям в земельном участке и что собственники, не присоединившиеся к решению, уведомлены надлежащим образом; подписывайте договор со всеми собственниками на одинаковых условиях.

Частые вопросы

Заключение

С правилом абсолютного большинства возможность несогласного собственника остановить городскую трансформацию во многом исчезла: долю собственника, не присоединившегося к решению, можно продать на торгах. Вместе с тем остаются такие способы защиты, как возражение на признание здания аварийным, иск об отмене административных актов и проверка процедуры продажи. Поскольку для всех этих способов установлены короткие сроки в 15 и 30 дней, на какой бы стороне вы ни были, решающим шагом становится контроль даты каждого уведомления.