لا يستطيع المالك غير الموافق إيقاف التحول الحضري وحده. ففي المباني الخطِرة تُتخذ القرارات الآن بالأغلبية المطلقة لحصص الأرض، ويمكن بيع حصة المالك الذي لم ينضم إلى القرار بالمزاد بسعر لا يقل عن قيمتها السوقية. غير أن للمالك غير الموافق أيضًا طرقًا للاعتراض ورفع الدعوى، ولكل منها مهل قصيرة.
نشرح في هذا المقال كيف يُتخذ قرار الأغلبية وفق القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرّضة لخطر الكوارث، والمراحل التي تمر بها عملية بيع حصة المالك غير الموافق، والقرارات التي يمكن الاعتراض عليها أو الطعن فيها ومهل ذلك، وما ينبغي التحقق منه قبل توقيع العقد.
كيف يُتخذ قرار الأغلبية؟
بعد تصنيف المبنى مبنى خطِرًا (riskli yapı)، يقرر الملّاك طريقة التنفيذ، كالهدم وإعادة البناء، أو بيع الحصص، أو البناء مقابل الشقق، أو تقاسم الإيرادات. ومنذ التعديل الذي أدخله القانون رقم 7471، تكفي لهذا القرار الأغلبية المطلقة محسوبة بحسب الحصص، وأُلغي شرط أغلبية الثلثين السابق.
ولهذه القاعدة نتيجتان مهمتان:
- العبرة بحصص الأرض لا بالأشخاص. في مبنى من عشر شقق لا يُحسب عدد الشقق، بل تُجمع حصص الملّاك في الأرض المسجّلة في الطابو. ويستطيع الملّاك الذين يملكون أكثر من نصف حصص الأرض اتخاذ القرار.
- يجب اتباع إجراءات الاجتماع. وفقًا للائحة التنفيذية يُعلَن مكان الاجتماع وموعده لمدة 15 يومًا في مكتب المختار، أو على باب المبنى أو لوحة إعلاناته إذا لم يُهدم بعد. والقرار المتخذ دون اتباع الإجراءات يعرّض كل الخطوات اللاحقة لخطر الإلغاء.
كيف تُباع حصة المالك غير الموافق؟
بعد قرار الأغلبية المطلقة تسير الإجراءات على النحو التالي:
- تبليغ العرض. يُبلَّغ الملّاك الذين لم ينضموا إلى القرار بالعرض المتضمن للقرار وشروط الاتفاق. ومن سجّل لدى الطابو عنوانًا للتبليغ الإلكتروني يُبلَّغ عليه؛ ويُبلَّغ الباقون عبر الكاتب العدل أو بإعلان في مكتب المختار لمدة 15 يومًا.
- مهلة 15 يومًا. إذا لم يُقبل العرض خلال 15 يومًا من التبليغ، تنتقل الإجراءات إلى مرحلة البيع.
- التقييم. تحدد القيمة السوقية للحصة شركة تقييم عقاري مرخّصة من مجلس أسواق المال.
- المزاد بين الشركاء. تُباع الحصة بالمزاد للملّاك الآخرين الموافقين بسعر لا يقل عن تلك القيمة.
- إذا لم يشترِ الشركاء. في المناطق الخطِرة ومناطق البناء الاحتياطية، تشتري الحصة رئاسة التحول الحضري أو الإدارة (البلدية) أو إدارة الإسكان الجماعي (TOKİ) بدفع قيمتها السوقية. أما في المباني الخطِرة المنفردة فيتكرر البيع حتى تُباع لأشخاص آخرين يقبلون شروط الاتفاق.
مهم: لأن التبليغ يمكن أن يتم أيضًا بإعلان في مكتب المختار، فقد تبدأ مهلة الخمسة عشر يومًا دون أن تنتبهوا. إذا كنتم تملكون حصة في مبنى صُنّف خطِرًا، فسجّلوا عنوانًا للتبليغ الإلكتروني لدى الطابو وتابعوا الإعلانات في مكتب المختار.
حقوق المالك غير الموافق وطرق الطعن
لا يستطيع المالك غير الموافق تعطيل الإجراءات وحده، لكن يحق له المطالبة بأن تتم كل مرحلة وفق القانون. وأهم طرق الطعن:
- الاعتراض على تصنيف المبنى خطِرًا (15 يومًا). خلال 15 يومًا من تبليغ التصنيف أو من آخر يوم للإعلان في مكتب المختار، يمكن الاعتراض بعريضة إلى مديرية البيئة والتطوير العمراني وتغيّر المناخ في الولاية التي يقع فيها المبنى. وتنظر في الاعتراض لجنة فنية من أعضاء هيئة التدريس الجامعية وموظفي الوزارة.
- دعوى الإلغاء (30 يومًا). يجوز الطعن في القرارات الإدارية المتخذة وفق القانون بدعوى إلغاء أمام المحكمة الإدارية خلال 30 يومًا من التبليغ. ويشمل ذلك تصنيف المبنى خطِرًا، وقرار اللجنة الفنية في الاعتراض، وبيع الحصة.
- مراجعة إجراءات البيع. في الدعاوى المرفوعة ضد بيع الحصة تبحث المحكمة في ما إذا كان الإعلان عن الاجتماع وتبليغ العرض قد تمّا بشكل صحيح، وما إذا كانت الأغلبية قد حُسبت بحسب حصص الأرض بشكل سليم، وما إذا كانت القيمة السوقية قد حُددت على أساس حديث وواقعي.
ورفع الدعوى لا يوقف الإجراءات من تلقاء نفسه. فلكي لا يُنفَّذ القرار يجب أن تُصدر المحكمة قرارًا بوقف التنفيذ؛ لذا ينبغي تضمين هذا الطلب مع أسبابه في عريضة الدعوى.
وإذا رأى المالك غير الموافق أن شروط العرض غير كافية، فيمكنه التفاوض خلال مهلة الخمسة عشر يومًا. ومن الناحية العملية يمكن في هذه المرحلة إعادة التفاوض على مسائل مثل مساحة الوحدة وطابقها وواجهتها ومساعدة الإيجار وموعد التسليم.
الإخلاء والهدم وقطع الخدمات
ينص القانون على منح الملّاك مهلة لا تتجاوز تسعين يومًا لهدم المبنى الخطِر. وإذا لم يُهدم خلال هذه المهلة، يُبلَّغ الملّاك بأن الجهات الإدارية ستهدمه؛ وتُحصَّل تكاليف التقييم والإخلاء والهدم التي تتحملها الإدارة من الملّاك بنسبة حصصهم وفق القانون رقم 6183 بشأن تحصيل المستحقات العامة.
ولا تُزوَّد المباني الخطِرة بالكهرباء والماء والغاز، وتقطع الجهات المختصة الخدمات القائمة. ويجوز أن يُمنح ملّاك المباني المُخلاة بالاتفاق ومستأجروها، وأصحاب الحقوق العينية المحدودة بشرط إقامتهم في المبنى، مسكنًا أو محلًا مؤقتًا أو مساعدة إيجار. وللاطلاع على المبالغ والمدد وطريقة التقديم، راجعوا دليلنا حول مساعدة الإيجار في التحول الحضري.
قبل توقيع العقد مع المقاول
بعد قرار الأغلبية يصبح عقد البناء مقابل الشقق (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) مع المقاول أهم وثيقة. ولأن هذا العقد ينطوي على نقل حصص الأرض، يجب إبرامه أمام الكاتب العدل في الشكل الرسمي. وقبل التوقيع تأكدوا من أن العقد يتضمن بوضوح على الأقل ما يلي:
- قائمة توزيع تبيّن الوحدة التي ستُعطى لكل مالك، مع المشروع المعتمد،
- تاريخ بدء البناء وتاريخ التسليم والتعويض المستحق عند التأخير،
- مبلغ الأجرة التي سيدفعها المقاول أثناء البناء وجدول دفعها،
- نقل حصص الأرض إلى المقاول على مراحل بحسب تقدّم البناء لا دفعة واحدة،
- الضمانات وشروط فسخ العقد إذا عجز المقاول عن إتمام العمل.
ماذا تفعلون في وضعكم؟
إذا كنتم مالكًا لا يرغب في الموافقة: دوّنوا تاريخ وصول تصنيف المبنى خطِرًا إليكم، ولا تفوّتوا مهلة الخمسة عشر يومًا للاعتراض ومهلة الثلاثين يومًا لرفع الدعوى. وعند تبليغكم بالعرض، إما أن تقبلوه خلال 15 يومًا أو تتفاوضوا على شروطه كتابيًا؛ وإذا طُرحت حصتكم للبيع فراجعوا تقرير التقييم وإجراءات البيع.
إذا كنتم في جانب الأغلبية: وثّقوا الإعلان عن الاجتماع ومحضر القرار وتبليغ العرض وتقرير التقييم. فأي خلل إجرائي في إحدى هذه المراحل قد يعيد الإجراءات كلها إلى الوراء في دعوى يرفعها المالك غير الموافق.
إذا كنتم مقاولًا: قبل التقدّم بطلب رخصة البناء، تحققوا من أن الأغلبية حُسبت بشكل صحيح بحسب حصص الأرض، وأن الملّاك الذين لم ينضموا إلى القرار قد بُلّغوا بشكل سليم؛ ووقّعوا العقد مع جميع الملّاك بالشروط نفسها.
الأسئلة الشائعة
كم عدد الملّاك الذين يجب أن يوافقوا على التحول الحضري؟
وفقًا للقانون رقم 6306 تُتخذ القرارات بالأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة بحسب حصصهم. والعبرة بحصة الأرض لا بعدد الأشخاص؛ فيكفي قرار الملّاك الذين يملكون أكثر من نصف حصص الأرض. وقبل تعديل نوفمبر 2023 كانت النسبة ثلثين.
ماذا يحدث إذا لم أوقّع على اتفاق التحول الحضري؟
يُبلَّغ إليكم قرار الأغلبية وعرض الاتفاق. فإذا لم تقبلوا العرض خلال 15 يومًا من التبليغ، يجوز بيع حصتكم في الأرض بالمزاد للملّاك الآخرين الموافقين بسعر لا يقل عن القيمة السوقية التي تحددها شركة تقييم مرخّصة. وفي المباني الخطِرة، إذا لم يشترِها الشركاء، يجوز بيعها لأشخاص آخرين يقبلون شروط الاتفاق.
ما مهلة الاعتراض على تقرير المبنى الخطِر؟
يجوز الاعتراض على تصنيف المبنى خطِرًا خلال 15 يومًا من التبليغ أو من آخر يوم للإعلان في مكتب المختار، بعريضة تُقدَّم إلى مديرية البيئة والتطوير العمراني وتغيّر المناخ في الولاية التي يقع فيها المبنى. وتنظر لجنة فنية في الاعتراض.
ما مهلة رفع الدعوى ضد قرارات التحول الحضري؟
يجوز الطعن في القرارات الإدارية المتخذة وفق القانون رقم 6306 بدعوى إلغاء أمام المحكمة الإدارية خلال 30 يومًا من التبليغ. وإذا فاتت هذه المهلة يصبح القرار نهائيًا كقاعدة عامة.
هل يوقف رفع الدعوى إجراءات التحول الحضري؟
لا. رفع الدعوى أمام القضاء الإداري لا يوقف تنفيذ القرار من تلقاء نفسه. ولكي تتوقف الإجراءات يجب أن تُصدر المحكمة قرارًا بوقف التنفيذ.
ماذا يُدفع لي إذا بيعت حصتي؟
يُدفع لكم ثمن بيع حصتكم. ولا يجوز أن يقل هذا الثمن عن القيمة السوقية التي تحددها شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق المال. لكن بالبيع ينتهي حقكم في الحصول على وحدة في المبنى الجديد.
الخلاصة
مع قاعدة الأغلبية المطلقة تضاءلت إلى حد كبير قدرة المالك غير الموافق على إيقاف التحول الحضري؛ إذ يمكن بيع حصة المالك الذي لم ينضم إلى القرار بالمزاد. ومع ذلك تبقى طرق مثل الاعتراض على تصنيف المبنى خطِرًا، ودعوى إلغاء القرارات الإدارية، ومراجعة إجراءات البيع. ولأن كل هذه الطرق مقيّدة بمهل قصيرة مدتها 15 و30 يومًا، فإن متابعة تاريخ كل تبليغ هي الخطوة الحاسمة أيًّا كان الجانب الذي تقفون فيه.
هذا المقال مترجم من اللغة التركية. النص الأصلي بالتركية
أسئلة حول إجراءات التحول الحضري
يقدّم مكتب Bilkay Legal خدمات الاستشارة ومتابعة الدعاوى في قانون العقارات. لأسئلتكم حول تصنيف المبنى خطِرًا وقرارات الأغلبية وبيع الحصص وعقود البناء مقابل الشقق، يمكنكم التواصل معنا.
مجال الممارسة ذو الصلة: العقارات والإيجار
اتركوا تعليقًا
يمكنكم مشاركة آرائكم وأسئلتكم حول المقال. لا يظهر في التعليقات المنشورة سوى الاسم ونص التعليق؛ أما بقية المعلومات فتبقى سرية لكي نتمكن من التواصل معكم.
تُنشر التعليقات بعد المراجعة. لا تُشارك بيانات التواصل الخاصة بكم (اسم العائلة والبريد الإلكتروني والهاتف) مع أطراف ثالثة ولا تظهر أسفل التعليق.