كيف يستطيع المؤجِّر إخلاء المستأجر في تركيا؟ الحاجة الشخصية وتعهّد الإخلاء وقاعدة السنوات العشر

في إيجار المساكن والمحال المسقوفة، لا يستطيع المؤجِّر إخلاء المستأجر لمجرد انتهاء مدة العقد. فقانون الالتزامات التركي يربط الإخلاء بأسباب محددة: الحاجة الشخصية، وإعادة البناء، وتعهّد الإخلاء، وعدم دفع الأجرة، وانقضاء مدة التمديد البالغة عشر سنوات. ومعظم هذه الطرق مقيّدة بمهل مدتها شهر واحد، كما يجب اللجوء إلى الوساطة قبل رفع الدعوى.

نشرح في هذا المقال شروط كل سبب من أسباب الإخلاء ومهله، والفرق بين الإخلاء عبر إجراءات التنفيذ والإخلاء عبر الدعوى، وأكثر الأخطاء شيوعًا لدى المؤجِّرين.

هل يمكن إخلاء المستأجر عند انتهاء المدة؟

وفقًا للمادة 347 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، يتجدد عقد إيجار المسكن أو المحل المسقوف محدد المدة لسنة واحدة بالشروط نفسها ما لم يُخطر المستأجر بالإنهاء قبل 15 يومًا على الأقل من نهاية المدة، ولا يستطيع المؤجِّر إنهاء العقد بحجة انتهاء المدة.

ولا يستطيع المؤجِّر إنهاء العقد دون إبداء سبب إلا بعد انقضاء مدة التمديد البالغة عشر سنوات. وبعدها يحق له إنهاء العقد بإرسال إخطار كتابي قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد لاحقة. مثال ذلك: عقد مدته سنة أُبرم في 1 يونيو 2015 يتجدد لعشر سنوات اعتبارًا من 1 يونيو 2016، وتنقضي هذه المدة في 1 يونيو 2026؛ فإذا أرسل المؤجِّر الإخطار في موعد أقصاه 1 مارس 2027، ينتهي العقد في 1 يونيو 2027.

وإذا لم يرسل المؤجِّر الإخطار حتى 1 مارس 2027، يتجدد العقد تلقائيًا سنة أخرى حتى 1 يونيو 2028. ولا يسقط حق المؤجِّر بذلك: فبإرسال الإخطار قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية سنة التمديد التالية، أي في موعد أقصاه 1 مارس 2028، يستطيع إنهاء العقد في 1 يونيو 2028. ويسري الحق نفسه في كل سنة تمديد لاحقة.

أما في العقود غير محددة المدة، فيجوز للمؤجِّر إنهاء العقد بعد مرور عشر سنوات على بدء الإيجار مع مراعاة مهل الإنهاء وفق الأحكام العامة.

الإخلاء للحاجة الشخصية

يجوز للمؤجِّر رفع دعوى إخلاء إذا كان بحاجة إلى العقار مسكنًا أو مقرًّا للعمل له أو لزوجه أو لفروعه (الأبناء والأحفاد) أو لأصوله (الوالدين والأجداد) أو لغيرهم ممن يلزمه القانون بإعالتهم (المادة 350 من TBK). وتشترط محكمة النقض التركية (Yargıtay) أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة وملحّة، وأن تُثبت بأدلة ملموسة مثل الزواج أو التقاعد أو أسباب صحية أو فقدان المؤجِّر لمسكنه الحالي.

في العقود محددة المدة، يجب رفع الدعوى خلال شهر من انتهاء مدة الإيجار. وإذا أبلغ المؤجِّر المستأجر كتابيًا خلال هذا الشهر بأنه سيرفع الدعوى، تمتد المهلة سنة إيجار واحدة (المادة 353 من TBK).

وفي العقود غير محددة المدة، تُحسب المهلة من التاريخ الذي تحدده مهل الإنهاء والإخطار وفق الأحكام العامة. وما لم يحدد العرف المحلي فترة إيجار مختلفة، يُخطر بالإنهاء كتابيًا قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية فترة سداسية تُحسب من تاريخ بدء الإيجار (المادتان 328 و329 من TBK). وتُرفع الدعوى خلال شهر من نهاية تلك الفترة. فمثلًا في عقد غير محدد المدة بدأ في 1 يناير، تنتهي الفترات السداسية في نهاية يونيو ونهاية ديسمبر؛ فإذا أخطر المؤجِّر بالإنهاء في موعد أقصاه نهاية مارس، أمكن رفع الدعوى خلال شهر من نهاية يونيو. وإذا لم تُراعَ مهلة الأشهر الثلاثة، يسري الإخطار على الفترة السداسية التالية.

وللـمالك الجديد الذي يشتري العقار لاحقًا طريق مستقل. فإذا أبلغ المستأجر كتابيًا بحاجته خلال شهر من التملك، جاز له رفع دعوى الإخلاء بعد ستة أشهر. أو يمكنه رفع الدعوى خلال شهر من انتهاء مدة الإيجار (المادة 351 من TBK).

ولا يجوز دون سبب مشروع تأجير العقار الذي أُخلي للحاجة الشخصية لغير المستأجر السابق مدة ثلاث سنوات. والمؤجِّر الذي يخالف هذه القاعدة يلزم بأن يدفع للمستأجر السابق تعويضًا لا يقل عن أجرة سنة كاملة مدفوعة في آخر سنة إيجار (المادة 355 من TBK).

إعادة البناء والترميم الجوهري

إذا تعيّن إعادة بناء العقار أو ترميمه ترميمًا جوهريًا أو توسيعه أو تغييره لأغراض التجديد، وتعذّر استعماله أثناء الأعمال، جاز للمؤجِّر رفع دعوى الإخلاء خلال مهلة الشهر نفسها (المادة 350 من TBK). وفي هذه الحالة يكون للمستأجر السابق حق الأولوية في استئجار العقار المجدَّد بحالته الجديدة وبالأجرة الجديدة.

وإذا صُنّف المبنى مبنى خطِرًا وفق القانون رقم 6306، تسير الإجراءات وفق قواعد التحول الحضري. ولمعرفة حقوق المستأجرين في هذه الحالة، راجعوا دليلنا حول مساعدة الإيجار في التحول الحضري.

تعهّد الإخلاء

إذا تعهّد المستأجر كتابيًا بإخلاء العقار في تاريخ محدد ولم يفعل، جاز للمؤجِّر إنهاء العقد بفتح إجراء تنفيذ أو رفع دعوى خلال شهر من ذلك التاريخ (المادة 352/1 من TBK). ولكي يكون التعهّد صحيحًا يجب:

• أن يكون مكتوبًا،
• أن يُعطى بعد تسليم العقار إلى المستأجر،
• أن يتضمن تاريخ إخلاء محددًا.

قضت الدائرة المدنية الثالثة في محكمة النقض بأن التعهّد المعطى بعد بدء علاقة الإيجار يُعدّ كقاعدة عامة نتاج الإرادة الحرة للمستأجر. والمستأجر الذي يدّعي أن التاريخ أُضيف لاحقًا عليه أن يثبت ذلك بمستند له القوة الإثباتية نفسها (أساس 2024/4052، قرار 2025/1108، الجريدة الرسمية بتاريخ 28 يونيو 2025).

وفي قرار صادر عام 2026، أوضحت الدائرة نفسها أن توقيع عقد إيجار جديد بعد تعهّد الإخلاء قد يُفقد التعهّد السابق أثره (أساس 2026/2877، قرار 2026/2766، الجريدة الرسمية بتاريخ 18 يوليو 2026). لذا ينبغي للمؤجِّر الذي يحمل تعهّد إخلاء أن يراعي ذلك قبل توقيع عقد جديد مع المستأجر.

عدم دفع الأجرة: التأخر والإنذاران المبرَّران

إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة، فأمام المؤجِّر طريقان:

• الفسخ بسبب التأخر: تُمنح للمستأجر كتابيًا مهلة لا تقل عن 30 يومًا مع التنبيه إلى أن العقد سيُفسخ إذا لم يتم الدفع خلالها (المادة 315 من TBK). ويمكن الوصول إلى النتيجة نفسها عبر إجراء تنفيذ بطلب الإخلاء بسبب عدم دفع الأجرة وفق المادة 269 من قانون التنفيذ والإفلاس (İİK).
• الإنذاران المبرَّران: إذا تسبّب المستأجر في إنذارين كتابيين مبرَّرين خلال سنة إيجار واحدة بسبب عدم دفع الأجرة، جاز للمؤجِّر رفع دعوى الإخلاء خلال شهر من نهاية تلك السنة (المادة 352/2 من TBK).

وإذا كان المستأجر أو زوجه المقيم معه يملك مسكنًا صالحًا للسكن في الحي أو البلدية نفسها، ولم يكن المؤجِّر يعلم بذلك عند إبرام العقد، جاز رفع الدعوى خلال شهر من انتهاء مدة الإيجار (المادة 352/3 من TBK).

التنفيذ أم الدعوى؟ شرط الوساطة

في النزاعات الناشئة عن عقد الإيجار، يُعدّ اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى شرطًا لقبولها (المادة 18/B من قانون الوساطة في النزاعات المدنية). ويجب إتمام هذه الخطوة قبل دعاوى الإخلاء المستندة إلى الحاجة الشخصية أو إعادة البناء أو الإنذارين المبرَّرين أو قاعدة السنوات العشر. ولا تسري المهل من تاريخ التقدّم إلى مكتب الوساطة حتى تحرير المحضر الختامي.

أما الإخلاء عبر إجراءات التنفيذ دون حكم وفق قانون التنفيذ والإفلاس، مثل الإجراء المستند إلى تعهّد الإخلاء (المادة 272) أو إجراء الإخلاء بسبب عدم دفع الأجرة (المادة 269)، فلا يخضع لشرط الوساطة. لذلك كثيرًا ما يحقق طريق التنفيذ نتيجة أسرع للمؤجِّر الذي يحمل تعهّد إخلاء. وتنظر دعاوى الإخلاء محاكم الصلح المدنية (sulh hukuk mahkemesi).

الأخطاء الشائعة

• أخذ التعهّد مع العقد: التعهّد المأخوذ قبل تسليم العقار معرّض للحكم ببطلانه.
• تفويت مهلة الشهر: في الدعاوى المستندة إلى الحاجة الشخصية أو تعهّد الإخلاء أو الإنذارين المبرَّرين، يؤدي فوات المهلة إلى تجدد العقد سنة أخرى.
• الإخطار الشفهي: في إيجار المساكن والمحال المسقوفة يجب أن يكون إخطار الإنهاء مكتوبًا (المادة 348 من TBK).
• عدم توثيق الحاجة: الادعاء بحاجة لا يمكن إثبات أنها حقيقية وملحّة يؤدي إلى رد الدعوى.
• توقيع عقد جديد بعد التعهّد: وفقًا لقرار محكمة النقض لعام 2026، قد يُفقد ذلك تعهّد الإخلاء السابق أثره.

الأسئلة الشائعة

الخلاصة

في إيجار المساكن والمحال المسقوفة، لا يستطيع المؤجِّر إخلاء المستأجر إلا للأسباب التي ينص عليها القانون: الحاجة الشخصية، وإعادة البناء، وتعهّد الإخلاء، وعدم دفع الأجرة، وتملّك المستأجر مسكنًا في الحي نفسه، وانقضاء مدة التمديد البالغة عشر سنوات. ومعظم هذه الطرق مقيّدة بمهل مدتها شهر، كما يجب اللجوء إلى الوساطة قبل رفع الدعوى. وينبغي للمؤجِّر الذي يحمل تعهّد إخلاء أن ينظر أيضًا في طريق التنفيذ الذي لا يشترط الوساطة.