Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, kira süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu tahliyeyi belirli sebeplere bağlar: ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, ödenmeyen kira ve on yıllık uzama süresinin dolması. Bu yolların çoğu bir aylık sürelere bağlıdır ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.
Bu yazıda her bir tahliye sebebinin şartlarını ve sürelerini, icra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye arasındaki farkı ve ev sahiplerinin en sık yaptığı hataları açıklıyoruz.
Süre Dolunca Kiracı Çıkarılabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347'ye göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve ev sahibi sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ev sahibine sebep göstermeden sözleşmeyi bitirme imkânı ancak on yıllık uzama süresinin sonunda doğar. Bu süre dolduktan sonra ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin 1 Haziran 2015'te bir yıllığına yapılan bir sözleşme 1 Haziran 2016'dan itibaren on yıl uzar ve bu süre 1 Haziran 2026'da dolar; ev sahibi en geç 1 Mart 2027'ye kadar bildirimde bulunursa sözleşme 1 Haziran 2027'de sona erer.
Ev sahibi 1 Mart 2027'ye kadar bildirimde bulunmazsa sözleşme kendiliğinden bir yıl daha, 1 Haziran 2028'e kadar uzar. Ev sahibi bu hakkını kaybetmez; bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce, yani en geç 1 Mart 2028'e kadar bildirimde bulunarak sözleşmeyi 1 Haziran 2028'de sona erdirebilir. Aynı hak sonraki her uzama yılı için de geçerlidir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise ev sahibi, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemlerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m.350). Yargıtay ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar; ihtiyacın somut delillerle, örneğin evlenme, emeklilik, sağlık durumu veya mevcut konutun tahliyesi gibi olgularla ispatlanması gerekir.
Dava, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Ev sahibi bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
Belirsiz süreli sözleşmelerde dava açma süresi, genel hükümlerdeki fesih dönemine ve fesih bildirim süresine göre belirlenen tarihten itibaren işler. Yerel âdette farklı bir kira dönemi yoksa fesih, kiranın başlangıç tarihinden itibaren hesaplanan altı aylık dönemlerin sonu için ve en az üç ay önceden yazılı olarak bildirilir (TBK m.328 ve m.329). Dava, bu dönemin sonundan itibaren bir ay içinde açılır. Örneğin 1 Ocak'ta başlayan belirsiz süreli bir kirada altı aylık dönemler Haziran ve Aralık sonunda biter; ev sahibi en geç Mart sonuna kadar fesih bildiriminde bulunursa dava Haziran sonundan itibaren bir ay içinde açılabilir. Üç aylık bildirim süresine uyulmazsa bildirim bir sonraki altı aylık dönem için geçerli olur.
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik için ayrı bir yol vardır. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirirse altı ay sonra tahliye davası açabilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351).
İhtiyaç sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz. Bu kurala uymayan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).
Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım
Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanılması imkânsızsa ev sahibi aynı bir aylık süre içinde tahliye davası açabilir (TBK m.350). Bu durumda eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır.
Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edildiyse süreç kentsel dönüşüm kurallarına göre yürür. Bu durumda kiracıların hakları için kentsel dönüşüm kira yardımı rehberimize bakabilirsiniz.
Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa ev sahibi, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1). Taahhüdün geçerli olması için:
- Yazılı olması,
- Kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması,
- Belli bir boşaltma tarihi içermesi gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhüdün kural olarak kiracının serbest iradesine dayandığını kabul etmiştir. Taahhüdün tarihinin sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracı, bunu aynı ispat gücündeki bir belgeyle kanıtlamak zorundadır (E.2024/4052, K.2025/1108, Resmî Gazete 28.06.2025).
Daire, 2026'da verdiği bir kararda ise tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasının önceki taahhüdü hükümsüz bırakabileceğini belirtmiştir (E.2026/2877, K.2026/2766, Resmî Gazete 18.07.2026). Tahliye taahhüdü alan ev sahibi, kiracıyla sonradan yeni bir sözleşme imzalamadan önce bu sonucu göz önünde bulundurmalıdır.
Not: Tahliye taahhüdüne dayanan takip veya dava için bir aylık süre, taahhütte yazan boşaltma tarihinden itibaren işler. Bu süre geçirilirse taahhüde dayanarak tahliye istenemez; sözleşme bir yıl daha uzar.
Kira Ödenmezse: Temerrüt ve İki Haklı İhtar
Kiracı muaccel olan kirayı ödemezse ev sahibi iki yoldan birini kullanabilir:
- Temerrüt nedeniyle fesih: Kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verilir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir (TBK m.315). Aynı sonuç, İcra ve İflas Kanunu m.269'a göre ödenmeyen kira için tahliye talepli icra takibiyle de elde edilebilir.
- İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa ev sahibi, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m.352/3).
İcra mı, Dava mı? Arabuluculuk Şartı
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar ve on yıllık süre nedeniyle açılacak tahliye davalarından önce bu aşamanın tamamlanması gerekir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez.
İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye, örneğin tahliye taahhüdüne dayalı takip (İİK m.272) veya ödenmeyen kira nedeniyle tahliye takibi (İİK m.269), arabuluculuk şartının dışındadır. Bu nedenle tahliye taahhüdü bulunan ev sahibi için icra yolu çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Sık Yapılan Hatalar
- Taahhüdü sözleşmeyle birlikte almak: Kiralanan teslim edilmeden alınan taahhüt geçersizlik riski taşır.
- Bir aylık süreyi kaçırmak: İhtiyaç, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar davalarında süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar.
- Bildirimleri sözlü yapmak: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmak zorundadır (TBK m.348).
- İhtiyacı belgelememek: Gerçek ve zorunlu olduğu ispatlanamayan ihtiyaç iddiası davanın reddine yol açar.
- Taahhütten sonra yeni sözleşme imzalamak: Yargıtay'ın 2026 tarihli kararına göre önceki tahliye taahhüdünü etkisiz bırakabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira süresi dolunca ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar ve ev sahibi aynı hakkı bir sonraki uzama yılı için kullanabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Ev sahibi bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise dava, en az üç ay önceden yapılan fesih bildirimine göre belirlenen altı aylık kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde açılır. Her iki durumda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Tahliye taahhüdü hangi durumda geçerlidir?
Taahhüdün yazılı olması, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmesi ve belli bir boşaltma tarihi içermesi gerekir. Kiracı o tarihte çıkmazsa ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
Kiracı kirayı ödemezse ne yapılabilir?
Ev sahibi kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verip bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir ya da İcra ve İflas Kanunu'na göre ödenmeyen kira için tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı hakkında ayrıca tahliye davası açılabilir.
Tahliye için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri, örneğin tahliye taahhüdüne dayalı takip, bu şartın dışındadır.
İhtiyaç nedeniyle boşaltılan ev başkasına kiralanabilir mi?
Haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder.
Sonuç
Ev sahibi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye ettirebilir: ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, ödenmeyen kira, aynı ilçede konut sahibi olma ve on yıllık uzama süresinin dolması. Bu yolların çoğu bir aylık sürelere bağlıdır ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Tahliye taahhüdü bulunan ev sahibi için arabuluculuk gerektirmeyen icra yolu ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira ve Tahliye Hakkındaki Sorularınız İçin
Bilkay Hukuk Bürosu, gayrimenkul ve kira hukuku alanında danışmanlık ve dava takibi hizmetleri sunmaktadır. Tahliye davaları, tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri ve kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçlerine ilişkin sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.
İlgili faaliyet alanı: Gayrimenkul & Kira Hukuku
Yorum Bırakın
Makaleye ilişkin görüş ve sorularınızı paylaşabilirsiniz. Yayınlanan yorumlarda yalnızca adınız ve yorum metniniz görüntülenir; diğer bilgiler size geri dönüş sağlayabilmemiz için gizli tutulur.
Gönderilen yorumlar moderasyon sonrası yayınlanır. Kişisel iletişim bilgileriniz (soyad, e-posta, telefon) üçüncü kişilerle paylaşılmaz ve yorum altında görüntülenmez.