Gayrimenkul hukuku; konut ve iş yeri alım-satımından kentsel dönüşüm süreçlerine, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarından kira ilişkilerine kadar geniş bir alanı kapsar. Taşınmazın hem maddi hem duygusal değeri yüksek olduğundan, bu alanda yapılan hatalar çoğunlukla geri dönüşü güç sonuçlar doğurur.
Hizmet Kapsamımız
Bilkay Legal; gayrimenkul alım-satım süreçlerinde tapu incelemesinden sözleşme hazırlığına, kira ilişkilerinde sözleşmenin kaleme alınmasından tahliye davasına kadar tüm hizmetleri sunmaktadır. Kadıköy ve İstanbul genelindeki yoğun gayrimenkul portföyü deneyimimizle müvekkillerimize yerel piyasa koşullarını gözeten pratik çözümler sağlıyoruz.
Başlıca Faaliyet Alanlarımız
- Tapu devri ve satış vaadi sözleşmeleri
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Muris muvazaası davaları
- Önalım (şufa) hakkı davaları
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı uyuşmazlıkları
- Ortaklığın giderilmesi (izaleyi şüyu) davaları
- Kentsel dönüşüm süreçleri
- Konut ve iş yeri kira sözleşmeleri
- Kira tespit ve kira uyarlama davaları
- Tahliye davaları (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, yeniden inşa)
- Kiralanana verilen zararın tazmini
- İmar ve ruhsat uyuşmazlıkları
Tapu Devri ve Tapu İptali
Gayrimenkul alım-satımının geçerli olabilmesi için işlemin tapu sicil müdürlüğünde resmî senetle yapılması zorunludur; aksi hâlde satış geçersizdir. Ancak satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödeme süreçleri noter huzurunda yapılabilmektedir. Büromuz; tapu kaydındaki şerh, haciz, ipotek ve irtifak haklarının incelenmesinden alıcı ve satıcı arasındaki ön sözleşme hazırlığına kadar tüm süreçleri yönetmekte; muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması veya hile gibi sebeplere dayalı tapu iptal ve tescil davalarında hukuki temsil sağlamaktadır.
Kira Sözleşmeleri ve Tahliye
Konut ve iş yeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu'nun ayrıntılı düzenlemelerine tabidir. Kiraya verenin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar nedeni, temerrüt, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi sınırlı sayıda belirtilen tahliye sebepleri; her biri kendine özgü usul ve süre kurallarına sahiptir. Büromuz; kira tespit, kira uyarlama ve tahliye süreçlerinde hem kiraya veren hem kiracı taraflarına temsil hizmeti sunmakta, arabuluculuk yoluyla çözüm arayışında da aktif rol almaktadır.
Zorunlu arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, 01.09.2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu uyuşmazlıklar arasına alınmıştır. Arabuluculuk sürecinin eksik ya da hiç yürütülmemesi; davanın usulden reddine yol açmaktadır.
Kat Mülkiyeti ve Apartman Uyuşmazlıkları
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki konularda; yönetim planı uyuşmazlıkları, ortak gider paylaşımı, aidat borçları, genel kurul kararlarının iptali, ortak alanların kullanımı ve bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine uygun kullanılmaması başta gelen konulardır. Büromuz; kat malikleri kurulu karar iptalleri, aidat borçlarının tahsili, gürültü ve rahatsızlık nedeniyle el atmanın önlenmesi davalarında temsil hizmeti vermektedir.
Kentsel Dönüşüm Süreçleri
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen süreçler; teknik ve hukuki açıdan karmaşık olup tüm malikler arasında uzlaşı gerektirir. Risk tespiti, 2/3 çoğunluk kararı, anlaşma protokolü, müteahhit sözleşmeleri, hak sahipliği ve kira yardımı konularında hukuki destek kritik önem taşımaktadır. Büromuz, özellikle müteahhitle yapılan sözleşmelerin müvekkillerimizin aleyhine riskler barındırmaması için özenli bir inceleme süreci yürütmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi beni her an tahliye edebilir mi?
Hayır. TBK ve 6570 sayılı Kanun uyarınca tahliye yalnızca sınırlı sayıda belirtilen sebeplerle mümkündür: ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve yeni malikin ihtiyacı bu sebeplerden başlıcalarıdır. Her tahliye sebebinin kendine özgü prosedürü ve süresi vardır; keyfî tahliye hukuken mümkün değildir.
Kira artışına itiraz edebilir miyim?
TBK m.344 gereğince yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılına göre TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu sınırı aşan kira artışlarına itiraz edilebilir; kiracı kira tespit davası ile mahkemeden adil kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir. Beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde ise hâkim; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kiralar dâhil birçok faktörü birlikte değerlendirir.
Satın aldığım evin tapusunda sorun çıktı, ne yapabilirim?
Tapu kaydındaki hata, muvazaalı devir, vekâletnamenin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ya da hile gibi sebeplere dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu davalarda zamanaşımı yoktur; ancak iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunduğundan hızlı hareket edilmesi önemlidir. Tapu öncesi özellikle kayıt incelemesi; pek çok sorunun önüne daha baştan geçmektedir.