Как арендодатель может выселить арендатора в Турции? Собственная нужда, обязательство об освобождении и правило 10 лет

При аренде жилья и крытых коммерческих помещений арендодатель не может выселить арендатора только потому, что срок договора истёк. Кодекс обязательств Турции связывает выселение с конкретными основаниями: собственная нужда, реконструкция, обязательство об освобождении, неуплата аренды и истечение 10-летнего срока продления. Для большинства из них установлены месячные сроки, а до подачи иска обязательна медиация.

В этой статье мы разбираем условия и сроки для каждого основания выселения, разницу между выселением в исполнительном порядке и через суд, а также частые ошибки арендодателей.

Можно ли выселить арендатора по окончании срока?

Согласно ст. 347 Кодекса обязательств Турции (TBK), срочный договор аренды жилья или крытого коммерческого помещения продлевается на один год на тех же условиях, если арендатор не заявил о расторжении не позднее чем за 15 дней до окончания срока, а арендодатель не может прекратить договор со ссылкой на истечение срока.

Прекратить договор без объяснения причин арендодатель может только по истечении 10-летнего срока продления. После этого он вправе прекратить договор, направив письменное уведомление не позднее чем за три месяца до окончания каждого следующего года продления. Например, годовой договор, заключённый 1 июня 2015 года, с 1 июня 2016 года продлевается на десять лет, и этот срок истекает 1 июня 2026 года; если арендодатель направит уведомление не позднее 1 марта 2027 года, договор прекратится 1 июня 2027 года.

Если арендодатель не направит уведомление до 1 марта 2027 года, договор автоматически продлевается ещё на год, до 1 июня 2028 года. Право при этом не утрачивается: направив уведомление не позднее чем за три месяца до окончания следующего года продления, то есть до 1 марта 2028 года, арендодатель может прекратить договор 1 июня 2028 года. То же право действует в каждом последующем году продления.

При бессрочном договоре арендодатель может расторгнуть его по прошествии десяти лет с начала аренды с соблюдением сроков уведомления по общим правилам.

Выселение по собственной нужде

Арендодатель может подать иск о выселении, если помещение необходимо ему, его супругу, потомкам (детям, внукам), предкам (родителям, бабушкам и дедушкам) или другим лицам, которых он по закону обязан содержать, для проживания или работы (ст. 350 TBK). Кассационный суд Турции (Yargıtay) требует, чтобы нужда была реальной, искренней и неотложной, и её нужно подтвердить конкретными доказательствами, например вступлением в брак, выходом на пенсию, состоянием здоровья или потерей арендодателем своего жилья.

При срочном договоре иск подаётся в течение одного месяца после окончания срока аренды. Если в течение этого месяца арендодатель письменно сообщит арендатору, что подаст иск, срок продлевается на один год аренды (ст. 353 TBK).

При бессрочном договоре срок отсчитывается от даты, определённой сроками расторжения и уведомления по общим правилам. Если местный обычай не устанавливает иной период, о расторжении письменно уведомляют не менее чем за три месяца до окончания шестимесячного периода, который отсчитывается от даты начала аренды (ст. 328 и 329 TBK). Иск подаётся в течение месяца после окончания этого периода. Например, при бессрочном договоре, начавшемся 1 января, шестимесячные периоды заканчиваются в конце июня и в конце декабря; если арендодатель уведомит о расторжении не позднее конца марта, иск можно подать в течение месяца после окончания июня. Если трёхмесячный срок уведомления не соблюдён, уведомление действует для следующего шестимесячного периода.

У нового собственника, купившего помещение позже, есть отдельный путь. Если он в течение месяца после приобретения письменно сообщит арендатору о своей нужде, то может подать иск о выселении через шесть месяцев. Либо он может подать иск в течение месяца после окончания срока аренды (ст. 351 TBK).

Помещение, освобождённое по собственной нужде, без уважительной причины нельзя сдавать никому, кроме прежнего арендатора, в течение трёх лет. Арендодатель, нарушивший это правило, обязан выплатить прежнему арендатору компенсацию не менее годовой арендной платы за последний год аренды (ст. 355 TBK).

Реконструкция и капитальный ремонт

Если здание необходимо снести и построить заново либо капитально отремонтировать, расширить или перестроить и пользоваться помещением во время работ невозможно, арендодатель может подать иск о выселении в тот же месячный срок (ст. 350 TBK). В этом случае прежний арендатор имеет преимущественное право арендовать обновлённое помещение в новом состоянии и по новой цене.

Если здание признано аварийным (riskli yapı) по Закону № 6306, процесс идёт по правилам городской трансформации. О правах арендаторов в такой ситуации читайте в нашем руководстве по арендной помощи при городской трансформации.

Обязательство об освобождении помещения

Если арендатор письменно обязался освободить помещение в определённую дату, но не сделал этого, арендодатель может прекратить договор, начав исполнительное производство или подав иск в течение одного месяца с этой даты (ст. 352(1) TBK). Чтобы обязательство (tahliye taahhüdü) было действительным, оно должно:

• Быть письменным,
• Быть дано после передачи помещения арендатору,
• Содержать конкретную дату освобождения.

3-я гражданская палата Кассационного суда указала, что обязательство, данное после начала арендных отношений, как правило, выражает свободную волю арендатора. Арендатор, утверждающий, что дата была вписана позже, должен доказать это документом равной доказательной силы (дело 2024/4052, решение 2025/1108, Официальная газета от 28 июня 2025 года).

В решении 2026 года та же палата отметила, что подписание нового договора аренды после обязательства об освобождении может лишить прежнее обязательство силы (дело 2026/2877, решение 2026/2766, Официальная газета от 18 июля 2026 года). Арендодателю, у которого есть такое обязательство, стоит учитывать это перед подписанием нового договора с арендатором.

Неуплата аренды: просрочка и два обоснованных предупреждения

Если арендатор не платит наступившую арендную плату, у арендодателя есть два пути:

• Расторжение за просрочку: арендатору письменно предоставляется срок не менее 30 дней с предупреждением, что при неуплате в этот срок договор будет расторгнут (ст. 315 TBK). Того же результата можно добиться через исполнительное производство с требованием о выселении за неуплату по ст. 269 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK).
• Два обоснованных предупреждения: если в течение одного года аренды арендатор из-за неуплаты дал основания для двух обоснованных письменных предупреждений, арендодатель может подать иск о выселении в течение месяца после окончания этого года аренды (ст. 352(2) TBK).

Если у арендатора или проживающего с ним супруга есть пригодное для жизни жильё в том же районе или муниципалитете, а арендодатель не знал об этом при заключении договора, иск можно подать в течение месяца после окончания срока аренды (ст. 352(3) TBK).

Исполнительное производство или иск? Требование о медиации

По спорам из договора аренды обращение к медиатору до подачи иска является условием иска (ст. 18/B Закона о медиации по гражданским спорам). Этот шаг нужно пройти до исков о выселении по собственной нужде, в связи с реконструкцией, двумя обоснованными предупреждениями или правилом 10 лет. С момента обращения в бюро медиации до составления итогового протокола сроки не текут.

Выселение в исполнительном порядке без судебного решения по Закону об исполнительном производстве и банкротстве, например на основании обязательства об освобождении (ст. 272) или за неуплату аренды (ст. 269), под требование о медиации не подпадает. Поэтому для арендодателя с обязательством об освобождении исполнительный путь часто даёт результат быстрее. Иски о выселении рассматривают мировые гражданские суды (sulh hukuk mahkemesi).

Частые ошибки

• Получение обязательства вместе с договором: обязательство, полученное до передачи помещения, рискует быть признанным недействительным.
• Пропуск месячного срока: по искам на основании собственной нужды, обязательства об освобождении или двух обоснованных предупреждений пропущенный срок продлевает договор ещё на год.
• Устное уведомление: при аренде жилья и крытых коммерческих помещений уведомление о расторжении должно быть письменным (ст. 348 TBK).
• Нужда без доказательств: если нельзя показать, что нужда реальна и неотложна, иск отклоняют.
• Новый договор после обязательства: согласно решению Кассационного суда 2026 года это может лишить прежнее обязательство об освобождении силы.

Частые вопросы

Заключение

При аренде жилья и крытых коммерческих помещений арендодатель может выселить арендатора только по основаниям, предусмотренным законом: собственная нужда, реконструкция, обязательство об освобождении, неуплата аренды, наличие у арендатора жилья в том же районе и истечение 10-летнего срока продления. Для большинства этих оснований установлены месячные сроки, а до подачи иска обязательна медиация. Арендодателю с обязательством об освобождении стоит рассмотреть и исполнительный путь, для которого медиация не требуется.