Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Kentsel Dönüşümde İmzadan Önce Kontrol Edilecekler, Gecikme Tazminatı ve Müteahhidin İşi Bırakması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsa paylarının bir bölümünü, müteahhidin yeni binayı yapıp kendilerine kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmesi karşılığında devretmeyi üstlendikleri sözleşmedir ve taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Kentsel dönüşümde müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde altısı kadar teminatı idareye verir; işe bir yıl içinde başlamaz veya inşaatı altı ay durdurursa sözleşme, maliklerin salt çoğunluk kararı üzerine idari yolla feshedilebilir. Teslim geciktiğinde arsa sahibi sözleşmedeki gecikme cezasını veya gecikilen her ay için kira kaybını isteyebilir; ancak geç teslim edilen daireyi çekince koymadan teslim alan malik, gecikme cezasını kural olarak isteyemez.

Bu yazıda sözleşmenin şeklini, kentsel dönüşüme özgü kuralları, imzadan önce kontrol edilmesi gereken maddeleri, gecikme tazminatının bir örnekle nasıl hesaplandığını ve müteahhidin gecikmesi, işi bırakması, mali durumunun bozulması, daireleri üçüncü kişilere satması veya daireyi eksik ya da ayıplı teslim etmesi hâllerinde başvurulabilecek yolları ele alıyoruz. Açıklamalar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine ve 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikten sonraki hâline göre hazırlanmıştır. Çoğunluk kararı ve anlaşmayan malikin durumu Kentsel Dönüşümde Anlaşmayan Kat Maliki, devletin kira yardımı ise Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı başlıklı yazılarımızda ayrıca incelenmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, kanunda ayrıca düzenlenmemiş, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin unsurlarını birlikte taşıyan karma bir sözleşmedir. Müteahhit (yüklenici) binayı projeye ve sözleşmeye uygun olarak yapıp arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümleri teslim etmeyi, arsa sahipleri ise bunun karşılığında arsa paylarının kararlaştırılan bölümünü müteahhide devretmeyi üstlenir.

Sözleşme arsa payının devrini de içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu (TMK) m.706, TBK m.237 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılır. Adi yazılı bir sözleşme veya yalnızca imzaların noterce onaylandığı bir metin bu şartı karşılamaz ve kural olarak geçersizdir. Yargıtay, şekle aykırı sözleşmenin taraflarca büyük ölçüde ifa edildiği durumlarda geçersizliğin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı (TMK m.2) sayabilmektedir; ancak bu istisna her olayda ayrıca değerlendirildiğinden sözleşmenin baştan resmî şekilde yapılması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Sözleşmeye Uygulanan Özel Kurallar

Riskli yapının yeniden yapımı için müteahhitle yapılan sözleşmeye, genel hükümlerin yanında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nin özel kuralları da uygulanır:

• Karar çoğunluğu. Uygulama yöntemine ve müteahhitle anlaşmaya ilişkin karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır; karara katılmayan malikin payı açık artırmayla satılabilir.
• Müteahhidin teminatı. Riskli yapının bulunduğu parselde yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde altısı kadar teminatı idareye vermek zorundadır (Uygulama Yönetmeliği m.13/9). Teminat, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra iade edilir; iş sözleşmeye uygun olarak tamamlanmazsa nakde çevrilerek işi tamamlayacak tarafa aktarılır. Kapsamı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumunca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa teminat aranmaz.
• Müteahhidin daire satışı. Müteahhit kendisine düşen bağımsız bölümleri ancak İdarenin izniyle ve inşaatın İdarece tespit edilen ilerleme seviyesiyle sınırlı olarak satabilir; bu sınırın üzerindeki satışlar bütün maliklerin muvafakatine bağlıdır. İnşaatın tamamlandığı tespit edildikten veya yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra bu sınır kalkar (m.13/10).
• İdari fesih. Müteahhit işe bir yıl içinde başlamaz veya inşaatı altı ay boyunca durdurursa sözleşme, mahkemeye gidilmeden idari yolla feshedilebilir (m.13/11).
• Harç ve vergi istisnası. Kanun kapsamında yapılan sözleşme, devir ve tescil işlemleri, Kanun'un 7. maddesi uyarınca noter harcı, tapu harcı ve damga vergisinden istisnadır.

İmzadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken Maddeler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar çoğunlukla imza aşamasında açık bırakılan konulardan kaynaklanır. Sözleşme imzalanmadan önce en az şu konuların açık ve ölçülebilir biçimde düzenlenmesi gerekir:

• Paylaşım listesi ve proje. Her malike hangi bağımsız bölümün verileceği; blok, kat, cephe ve numarasıyla birlikte, sözleşmeye eklenen projeye bağlanmalıdır. Alanın net kullanım alanı mı yoksa brüt alan mı olduğu yazılmalı; daire büyütmek isteyen malikin ödeyeceği fark bedeli varsa tutarı ve ödeme zamanı belirtilmelidir.
• Süreler. İnşaata başlama ve teslim süreleri, hangi tarihten itibaren işleyeceği (sözleşme, tahliye veya yapı ruhsatı tarihi) ile birlikte yazılmalıdır. Teslim, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümün teslimi olarak tanımlanmalı; süreyi uzatacak mücbir sebepler sınırlı olarak sayılmalıdır.
• Gecikme cezası. Teslimdeki her ay gecikme için bağımsız bölüm başına ödenecek tutar, emsal kira bedeli dikkate alınarak ve artış esasıyla birlikte belirlenmelidir.
• Müteahhit kirası. İnşaat süresince müteahhidin ödeyeceği kira, devletin kira yardımından bağımsızdır; tutarı, artışı, başlangıç tarihi ve teslime kadar süreceği yazılmalıdır. Bu ödemenin kira yardımıyla ilişkisi Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı yazımızda açıklanmıştır.
• Kademeli tapu devri. Müteahhide düşecek arsa payları tek seferde değil, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak devredilmelidir. Örneğin yapı ruhsatı alındığında yüzde yirmi, kaba inşaat bittiğinde yüzde otuz, ince inşaat bittiğinde yüzde otuz ve yapı kullanma izin belgesi alındığında kalan yüzde yirmi şeklinde bir takvim kararlaştırılabilir. İlerleme seviyesinin kim tarafından ve hangi belgeyle tespit edileceği de yazılmalıdır.
• Teminat. Yönetmelikteki teminat idareye verilir ve işin tamamlanması için kullanılır; malikler gecikme cezası veya kira alacakları için bu teminata doğrudan başvuramaz. Bu nedenle sözleşmede ayrıca banka teminat mektubu, müteahhide düşecek bağımsız bölümler üzerinde malikler lehine ipotek veya müteahhit payından bir kısmının yapı kullanma izin belgesi alınana kadar devredilmemesi gibi bir güvence öngörülebilir.
• Teknik şartname. Kullanılacak malzemenin marka, sınıf veya kalite düzeyi ile asansör, otopark ve ısı yalıtımı gibi ortak alanların niteliği, sözleşmeye eklenen şartnamede gösterilmelidir.
• Masraflar. Yıkım, proje, ruhsat, yapı denetim, abonelik ve yapı kullanma izin belgesi masraflarının hangi tarafa ait olduğu yazılmalıdır.
• Müteahhidin yeterliliği. Müteahhidin yapı müteahhidi yetki belgesi numarası ve belge grubunun projenin büyüklüğüne uygun olup olmadığı, ticaret sicil kaydı ve sözleşmeyi imzalayan kişinin temsil yetkisi kontrol edilmelidir.

Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Müteahhit bağımsız bölümü sözleşmedeki tarihte teslim etmezse arsa sahibi, sözleşmede gecikme cezası kararlaştırılmışsa bu cezayı, kararlaştırılmamışsa gecikilen süre boyunca mahrum kaldığı kira gelirini (kira kaybı) isteyebilir. Kira kaybı, teslim edilmesi gereken bağımsız bölümün emsal aylık kira bedelinin gecikilen ay sayısıyla çarpılmasıyla bulunur; emsal kira, davada bilirkişi tarafından belirlenir.

Varsayımsal bir örnekle açıklamak gerekirse, on daireli bir binanın malikleri, yeni binada her birine birer daire verilmesi karşılığında arsa paylarının yarısını müteahhide devretmeyi kararlaştırmıştır. Teslim süresi yapı ruhsatı tarihinden itibaren 24 aydır ve müteahhit daireleri bu sürenin bitiminden 8 ay sonra teslim etmiştir.

• Sözleşmede bağımsız bölüm başına aylık 20.000 TL gecikme cezası kararlaştırılmışsa her malik 8 × 20.000 = 160.000 TL, on malik toplam 1.600.000 TL isteyebilir.
• Gecikme cezası kararlaştırılmamışsa ve bir dairenin emsal aylık kirası bilirkişi tarafından 25.000 TL olarak belirlenirse, her malikin kira kaybı 8 × 25.000 = 200.000 TL olur.

Örnekteki tutarlar varsayımsaldır; gerçek tutar sözleşmeye ve bilirkişinin belirleyeceği emsal kira bedeline göre değişir. Hesaplamanın sonucunu ise şu kurallar doğrudan etkiler:

• Çekince. Geç teslim edilen daireyi çekince koymadan teslim alan malik, TBK m.179/2 uyarınca gecikme cezasını kural olarak isteyemez. Çekince, teslim tutanağına veya teslimle eş zamanlı yazılı bir bildirime açıkça yazılmalıdır.
• Cezayı aşan zarar. Malikin zararı gecikme cezasından fazlaysa, müteahhit kusursuz olduğunu ispat etmedikçe aşan kısmı da ödemekle yükümlüdür (TBK m.180/2).
• İndirim. Hâkim aşırı bulduğu cezayı indirebilir (TBK m.182/3); ancak tacir sıfatını taşıyan müteahhit, cezanın aşırı olduğu gerekçesiyle indirilmesini isteyemez (Türk Ticaret Kanunu m.22).
• Kullanım. Bağımsız bölüm fiilen teslim alınıp kullanılmaya başlandığında veya üçüncü kişiye devredildiğinde, o bölüm bakımından gecikme sona erer.

Müteahhit Gecikirse veya İşi Bırakırsa Hangi Yollar Vardır?

Müteahhidin teslim tarihini geçirmesi veya inşaatı bırakması hâlinde arsa sahibi, genel hükümlere göre temerrüt ve sözleşmeden dönme yollarını kullanabilir; sözleşme 6306 sayılı Kanun kapsamındaysa bunlara idari fesih yolu da eklenir.

Genel Hükümlere Göre Temerrüt ve Sözleşmeden Dönme

Teslim için kesin bir tarih kararlaştırılmışsa müteahhit, bu tarihin geçmesiyle ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer (TBK m.117/2). Temerrüt hâlinde arsa sahibi, müteahhide uygun bir süre verdikten sonra (TBK m.123) şu seçimlik haklardan birini kullanabilir (TBK m.125):

• İnşaatın tamamlanmasını ve gecikme tazminatını istemek,
• İfadan vazgeçip ifa edilmemenin yol açtığı zararın giderilmesini istemek,
• Sözleşmeden dönmek ve sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararın giderilmesini istemek.

İşe zamanında başlanmaması veya işin, teslim tarihinde bitirilemeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirilmesi hâlinde arsa sahibi, teslim gününü beklemeden de sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1).

Dönmenin sonucu, inşaatın geldiği seviyeye göre değişir. Yargıtay uygulamasında inşaat yüzde doksan civarında veya daha ileri bir seviyede tamamlanmışsa, dürüstlük kuralı gereği sözleşme ancak ileriye etkili olarak feshedilebilir ve müteahhit tamamladığı iş oranında hak kazanabilir. İnşaat bu seviyenin altındaysa sözleşme geriye etkili olarak sona erer ve arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsa paylarının iadesini tapu iptali ve tescil davasıyla isteyebilir.

Kentsel Dönüşümde İdari Fesih

6306 sayılı Kanun kapsamındaki sözleşmelerde malikler, mahkemeye başvurmadan sözleşmenin idari yolla feshini de isteyebilir. Uygulama Yönetmeliği'nin 13. maddesine göre bu yol iki durumda açıktır:

• Bir yıl içinde işe başlanmaması. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapımına başlanmamış olmalıdır. Süre, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce imzalanan sözleşmelerde tespitin kesinleştiği tarihten, sonra imzalananlarda son malikle sözleşmenin imzalandığı tarihten, salt çoğunlukla karar alınan hâllerde ise karar tarihinden başlar.
• İnşaatın altı ay durması. Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş olmalı ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla çalışılmıyor olmalıdır.

Fesih için maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alması, maliklerin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve işe başlanmasını engelleyen bir yargı veya idari karar bulunmaması gerekir. Kararla birlikte İl Müdürlüğüne veya İdareye yazılı olarak başvurulur; müteahhitten on beş gün içinde bilgi ve belge istenir ve durum yerinde incelenir. Şartların varlığı tespit edilirse müteahhide işe başlaması veya devam etmesi için otuz gün süre verilir. Bu süre içinde yeterli ekip ve ekipmanla çalışmaya başlanmazsa, maliklerle müteahhit arasındaki sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılır.

Fesih tarihine kadar müteahhidin maliklere ödediği kira bedelleri geri istenemez. Malikler bundan sonra yine salt çoğunlukla yeni bir müteahhitle anlaşabilir; eski müteahhidin yaptığı imalata ilişkin talepleri ise genel hükümlere göre ayrıca değerlendirilir.

Müteahhit Batarsa veya Mali Durumu Bozulursa

Müteahhidin iflas etmesi veya hakkındaki haciz işlemlerinin sonuçsuz kalması gibi sebeplerle ödeme güçsüzlüğüne düşmesi hâlinde arsa sahibi, müteahhidin edimi güvenceye bağlanıncaya kadar kendi edimini, özellikle henüz devredilmemiş arsa paylarının devrini durdurabilir. Uygun bir süre içinde güvence verilmezse sözleşmeden dönebilir (TBK m.98).

Bu aşamada malikleri en çok koruyan, sözleşme yapılırken alınmış önlemlerdir. Arsa payları kademeli olarak devredilmişse, henüz devredilmemiş paylar malikin mülkiyetinde kaldığından müteahhidin alacaklılarınca haczedilemez. Yönetmelikteki teminat veya bina tamamlama sigortası da inşaatın başka bir müteahhit tarafından tamamlanması için kullanılır. Müteahhide devredilmiş payların geri alınması ise payların üçüncü kişilere devredilip devredilmediğine ve devralanların durumuna göre ayrıca değerlendirilir ve güçleşebilir.

Müteahhit Daireleri Üçüncü Kişilere Satarsa

Müteahhit, sözleşmeye göre kendisine düşecek bağımsız bölümleri inşaat sürerken üçüncü kişilere satabilir; arsa sahiplerine düşecek bağımsız bölümler üzerinde ise tasarrufta bulunamaz. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılarda bu satışlar, yukarıda açıklandığı gibi İdarenin iznine ve inşaatın ilerleme seviyesine bağlıdır.

Tamamlanmamış bir binada müteahhitten daire satın alan kişi, kural olarak müteahhidin arsa sahibinden olan hakkını devralmış olur. Bu nedenle arsa sahibi, müteahhidin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmediğini bu kişiye karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Müteahhitten daire satın almayı düşünen kişilerin, satışa İdarenin izin verip vermediğini ve inşaatın ilerleme seviyesini önceden kontrol etmesi gerekir.

Daire Eksik veya Ayıplı Teslim Edilirse

Bağımsız bölüm teslim alınırken gözden geçirilmeli ve görülen ayıplar müteahhide uygun bir süre içinde bildirilmelidir; olağan bir gözden geçirmeyle anlaşılamayan ayıplar ise ortaya çıktıkları anda bildirilmelidir (TBK m.474 ve m.477). Bildirimin tarihinin ve içeriğinin ispat edilebilir olması önemlidir.

Ayıp hâlinde arsa sahibi, ayıp oranında bedel indirimi veya aşırı bir masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım isteyebilir ve ayrıca zararının giderilmesini talep edebilir (TBK m.475). Arsa üzerine yapılmış ve ancak aşırı bir zararla kaldırılabilecek binalarda sözleşmeden dönme hakkı kullanılamadığından, uygulamada bedel indirimi, onarım ve tazminat talepleri öne çıkar. Dairenin sözleşmede gösterilenden küçük teslim edilmesi de ayıp niteliğindedir ve eksik alanın rayiç bedeli istenebilir.

Taşınmaz yapılardaki ayıplar nedeniyle müteahhide karşı açılacak davalarda zamanaşımı, teslim tarihinden itibaren beş yıldır; ayıp müteahhidin ağır kusurundan kaynaklanmışsa bu süre yirmi yıldır (TBK m.478).

Sık Sorulan Sorular

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin taşınmazlarını uzun bir süre için müteahhidin edimine bağlayan bir sözleşmedir. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve paylaşım listesi, kesin teslim tarihi, gecikme cezası, kademeli tapu devri ve teminat gibi konuların imzadan önce açıkça yazılması, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü önler. Gecikme veya işin bırakılması hâlinde genel hükümlere göre dönme ve tazminat yollarının yanında kentsel dönüşüme özgü idari fesih imkânı da bulunmaktadır; teslim alırken çekince konulması ve ayıpların süresinde bildirilmesi ise bu hakların korunması bakımından belirleyicidir.