الطعن في بدل نزع الملكية في تركيا: التفاوض، ودعوى تحديد البدل، ونزع الملكية المستعجل، والاستيلاء الفعلي

يُطعن في بدل نزع الملكية في تركيا بطرق مختلفة بحسب المرحلة التي بلغها نزع الملكية. فإذا لم يُقبل المبلغ الذي عرضته الإدارة في جلسة التفاوض، رفعت الإدارة أمام المحكمة المدنية الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها دعوى تحديد البدل والتسجيل. ويُحدَّد البدل في هذه الدعوى بناءً على الخبرة، ويستطيع المالك، بتقديم أدلته والاعتراض على تقرير الخبراء والطعن في الحكم، أن يضمن أن يعكس البدل القيمة الحقيقية للعقار. أما قرار نزع الملكية ذاته فيجوز الطعن فيه بدعوى إلغاء أمام القضاء الإداري خلال ثلاثين يومًا.

نتناول في هذا المقال مراحل نزع الملكية، وجلسة التفاوض، ودعوى تحديد البدل والتسجيل، وطريقة حساب البدل، ونزع الملكية الجزئي ونزع الملكية بإنشاء حق ارتفاق، ونزع الملكية المستعجل، وطرق الطعن في قرار نزع الملكية، والدعوى المتاحة للمالك إذا استولت الإدارة على عقاره دون نزع ملكية. وقد بُيّنت القواعد الخاصة بنزع الملكية الذي تجريه المديرية العامة للأشغال المائية الحكومية (DSİ) لإنشاء السدود والبرك وقنوات الري تحت العناوين المتعلقة بها. أما طرق الطعن المتاحة عندما لا تُنزع ملكية الأرض بل يُعاد تنظيمها في إطار التجميع، فقد تناولناها في مقالنا تجميع الأراضي لدى DSİ.

ما مراحل نزع الملكية؟

نزع الملكية هو اكتساب الإدارة عقارًا مملوكًا ملكية خاصة، حين تقتضي المنفعة العامة ذلك، مقابل دفع بدله ودون اشتراط رضا المالك، وينظمه قانون نزع الملكية رقم 2942. وتبدأ الإجراءات باتخاذ قرار المنفعة العامة. ثم تعدّ الإدارة مخططًا يبيّن حدود العقارات المراد نزع ملكيتها، وتحدد المالكين من سجلات الطابو والسجلات الضريبية، وتطلب وضع إشارة قرار نزع الملكية في السجل العقاري. وإذا لم يُثبَت خلال ستة أشهر من تاريخ الإشارة أن دعوى تحديد البدل قد رُفعت، شطبت إدارة الطابو الإشارة من تلقاء نفسها.

وبعد ذلك تحدد الإدارة القيمة التقديرية للعقار عن طريق لجنة تقدير القيمة المشكّلة من موظفيها، وتعرض على المالك شراء العقار بالاتفاق. فإذا تعذّر الاتفاق حدّدت المحكمة البدل. ولا تنتقل الملكية إلى الإدارة إلا بحكم المحكمة بالتسجيل، وتنتهي من تاريخ هذا الحكم حقوق المالك في الانتفاع، كالبناء الجديد أو الزراعة.

جلسة التفاوض والمبلغ المعروض

يجب على الإدارة عند نزع ملكية العقارات المسجلة في السجل العقاري أن تطبّق أولًا إجراء الشراء. فتُبلغ الإدارة المالك، بكتاب رسمي مضمون ودون أن تذكر القيمة التقديرية التي حددتها لجنة تقدير القيمة، برغبتها في شراء العقار بالتفاوض أو في الحصول عليه مقابل عقار آخر تملكه. فإذا تقدّم المالك إلى الإدارة خلال خمسة عشر يومًا من تبليغ هذا الكتاب أُجري التفاوض مع لجنة التسوية.

ويتقيّد المبلغ الذي يجوز للإدارة عرضه في جلسة التفاوض بالقيمة التقديرية التي حددتها لجنة تقدير القيمة. فإذا تم الاتفاق قام المحضر الذي يوقّعه المالك وأعضاء اللجنة مقام إقرار المالك بالفراغ في الطابو. وتجهّز الإدارة المبلغ خلال خمسة وأربعين يومًا على الأكثر من تاريخ المحضر، ويُدفع البدل إلى المالك بعد تسجيل العقار باسم الإدارة.

وأهم ما ينبغي الانتباه إليه في هذه المرحلة أن العقار يُعدّ، بمجرد توقيع محضر الاتفاق، مكتسبًا عن طريق نزع الملكية، فلا يجوز بعد ذلك رفع دعوى ضد نزع الملكية ولا ضد البدل. لذلك ينبغي مقارنة المبلغ المعروض بقيمة العقار المحددة على أساس المبيعات المماثلة والدخل، وعدم توقيع المحضر إلا بعد هذا التقييم. أما عدم الرد على الدعوة في الموعد أو رفض العرض فلا يترتب عليه ضياع للحقوق فيما يتعلق بالبدل، إذ تحدد المحكمة البدل في الدعوى التي ترفعها الإدارة.

دعوى تحديد البدل والتسجيل

إذا تعذّر الاتفاق رفعت الإدارة أمام المحكمة المدنية الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها دعوى لتحديد بدل نزع الملكية وتسجيل العقار باسمها. وتحدد المحكمة موعدًا للجلسة لا يتجاوز ثلاثين يومًا من تاريخ الطلب، وترسل إلى المالك مذكرة حضور مشروحة تبيّن أيضًا المهلة التي يجوز فيها رفع دعوى ضد نزع الملكية والجهة التي تُرفع عليها. ويجب على المالك أن يقدّم إلى المحكمة كتابةً جميع دفوعه وأدلته المتعلقة بقيمة العقار خلال عشرة أيام من تبليغ هذه المذكرة. وما يُسمّى في العمل عريضة الاعتراض على بدل نزع الملكية هو في الحقيقة مذكرة الجواب المقدَّمة في هذه المهلة والاعتراض المقدَّم على تقرير الخبراء.

وفي الجلسة الأولى يدعو القاضي الطرفين إلى الاتفاق على البدل. فإذا لم يتفقا أُجريت معاينة في موقع العقار خلال عشرة أيام على الأكثر. ويجب أن تتألف لجنة الخبراء المشاركة في المعاينة من ثلاثة أعضاء على الأقل، يكون أحدهم خبير تقييم عقاري مرخّصًا من مجلس أسواق المال أو مختصًا حاصلًا على دراسات عليا في تطوير العقارات. وتقدّم اللجنة تقريرها المسبَّب إلى المحكمة خلال خمسة عشر يومًا، ويُبلَّغ التقرير إلى الطرفين. ويعيّن القاضي عند الحاجة لجنة خبراء جديدة، ويحدد بالاستناد إلى التقارير وأقوال الطرفين بدلًا عادلًا ومنصفًا.

وتمنح المحكمة الإدارة مهلة خمسة عشر يومًا لإيداع البدل في المصرف باسم صاحب الحق، فإذا ثبت الإيداع قضت بتسجيل العقار باسم الإدارة وبدفع البدل إلى المالك. والحكم بالتسجيل قطعي، مع احتفاظ الطرفين بحقهما في الاستئناف والنقض فيما يتعلق بالبدل. وقد ألغت المحكمة الدستورية العبارة التي تجعل الحكم بالتسجيل قطعيًا، ويبدأ نفاذ هذا الإلغاء في 21 فبراير 2027. وتتحمّل الإدارة نفقات المعاينة وأتعاب الخبراء ورسوم الطابو.

الاعتراض على تقرير الخبراء

المرحلة الأكثر تأثيرًا في الطعن في البدل هي الاعتراض على تقرير الخبراء. ويجب تقديم الاعتراضات على التقرير كتابةً ومسبَّبةً خلال أسبوعين من تبليغه. ومن المهم بوجه خاص التحقق مما يلي:

• صحة تصنيف العقار أرضًا معدّة للبناء أو أرضًا زراعية
• مدى قابلية المبيعات المتخذة أساسًا للمقارنة مع العقار من حيث الموقع والمساحة والخصائص
• مدى توافق بيانات نمط المحاصيل والإنتاجية والأسعار في الأراضي الزراعية مع السجلات الرسمية
• ما إذا كانت الأشجار والآبار ومنشآت الري والمباني قد قُيّمت كلٌّ على حدة
• ما إذا كان نقص قيمة الجزء المتبقي قد رُوعي في نزع الملكية الجزئي

كيف يُحسب بدل نزع الملكية؟

تعاين لجنة الخبراء العقار في موقعه، وتحدد بصورة مستقلة نوعه ومساحته وجميع الخصائص المؤثرة في قيمته، والإقرار الضريبي إن وُجد، والتقديرات الرسمية للقيمة، ثم تعدّ تقريرًا مسبَّبًا وفق معايير التقييم الصادرة عن مجلس أسواق المال. وتاريخ التقييم هو اليوم الذي قدّمت فيه الإدارة عريضة الدعوى والمستندات إلى المحكمة. ويختلف الأسلوب المتبع بحسب طبيعة العقار:

• الأراضي الزراعية: يُتخذ أساسًا صافي الدخل السنوي الذي تدرّه الأرض إذا استُعملت على حالها وفقًا لموقعها وظروفها، ويُحوَّل هذا الدخل إلى قيمة بطريقة الرسملة. ويجوز أن تُراعى إضافةً إلى ذلك خصائص مثل القرب من المناطق السكنية والطرق الرئيسية بوصفها زيادة موضوعية في القيمة.
• الأراضي المعدّة للبناء: تُتخذ أساسًا المبيعات المماثلة التي جرت قبل نزع الملكية دون غرض خاص. ويُقدَّر وصف الأرض المعدّة للبناء وفق معايير مثل وقوع العقار داخل حدود البلدية أو المنطقة المجاورة لها، ووضعه التنظيمي، وقربه من خدمات البنية التحتية.
• المباني: تُعتمد أسعار الوحدات الرسمية وحسابات تكلفة البناء مع خصم نسبة الاستهلاك.

ولا تُراعى في التقييم الزيادة في القيمة التي يحدثها المشروع المستوجب لنزع الملكية، ولا الربح الذي قد يتحقق من استعمال العقار بصورة مختلفة في المستقبل. وفي المشاريع الكبرى كالسدود وشبكات الري وخطوط الأنابيب يُعلَن قرار المنفعة العامة لمدة خمسة عشر يومًا في مكتب مختار القرية أو الحي الذي يقع فيه العقار. ولمدة خمس سنوات من انتهاء مدة الإعلان لا تُراعى عند تحديد البدل قيمة المنشآت الثابتة المقامة على العقار ولا الأشجار المغروسة فيه.

نزع الملكية الجزئي وحق الارتفاق والعقارات المحيطة بالسدود

إذا نُزعت ملكية جزء من العقار فقط، حُدّد كذلك نقص قيمة الجزء المتبقي وأُضيف إلى البدل. وإذا زادت قيمة الجزء المتبقي بسبب نزع الملكية خُصمت الزيادة من البدل، على ألا يتجاوز هذا الخصم خمسين في المائة من البدل. وتُضاف إلى البدل أيضًا نفقات إعادة الجدران وتمديدات المياه والكهرباء وما شابهها في الجزء المتبقي إلى حالة تسمح باستعمالها على وضعها السابق. وإذا أصبح الجزء المتبقي غير صالح للانتفاع جاز للمالك أن يطلب كتابةً، خلال ثلاثين يومًا على الأكثر من تبليغ قرار نزع الملكية، نزع ملكية هذا الجزء أيضًا.

وفي مشاريع مثل قنوات الري وخطوط الأنابيب يجوز للإدارة، إذا كان ذلك كافيًا لتحقيق غرضها، أن تُنشئ بطريق نزع الملكية حق ارتفاق على جزء معيّن من العقار بدلًا من اكتساب ملكيته كاملة. وفي هذه الحالة يكون البدل هو نقص قيمة العقار الناتج عن حق الارتفاق، ويجب أن يبيّن تقرير الخبراء أسبابه.

وفي نزع الملكية لإنشاء السدود يجوز لمالكي العقارات المجاورة لموقع نزع الملكية، الذين اختل نظامهم الاجتماعي أو الاقتصادي أو نظام استيطانهم، أن يتقدموا كتابةً إلى اللجنة المشكّلة في الولاية خلال سنة واحدة من تاريخ رفع الإعلان المتعلق بإتمام نزع الملكية. فإذا قررت اللجنة تعذّر الانتفاع بالعقار نُزعت ملكيته. والتقدم إلى اللجنة شرط لرفع الدعوى في هذا الشأن.

نزع الملكية المستعجل

يجوز للإدارة أن تلجأ إلى نزع الملكية المستعجل في حالات حاجات الدفاع الوطني، والحالات التي يقرر رئيس الجمهورية استعجالها، والحالات الاستثنائية المنصوص عليها في القوانين الخاصة. وفي هذا الإجراء، الذي يُطبَّق كثيرًا في مشاريع السدود والري الكبرى، تُستكمل جميع الإجراءات عدا تقدير القيمة في وقت لاحق، وتحدد المحكمة بناءً على طلب الإدارة قيمة العقار بواسطة الخبراء خلال سبعة أيام. وبإيداع هذا المبلغ في المصرف باسم المالك يجوز للإدارة وضع اليد على العقار، ويُؤشَّر بقرار وضع اليد في السجل العقاري ويُخلى العقار.

والمبلغ المودع في نزع الملكية المستعجل ليس البدل النهائي. فالبدل النهائي يُحدَّد في دعوى تحديد البدل والتسجيل التي ترفعها الإدارة لاحقًا وفق الإجراءات المبيّنة أعلاه، ويجوز للمالك أن يبدي في هذه الدعوى جميع اعتراضاته على البدل. ومجلس الدولة هو محكمة الدرجة الأولى في دعاوى إلغاء قرار نزع الملكية المستعجل الصادر عن رئيس الجمهورية.

دعوى إلغاء نزع الملكية ودعوى تصحيح الأخطاء المادية

الطعن في البدل يختلف عن الطعن في نزع الملكية ذاته. فإذا رُئي أن المنفعة العامة غير متحققة، أو أن قواعد الإجراءات لم تُراعَ، أو أن حدود نزع الملكية حُدّدت خطأً، جاز رفع دعوى إلغاء ضد قرار نزع الملكية أمام القضاء الإداري. أما الأخطاء المادية المتعلقة بالمساحة أو بيانات القطعة أو هوية المالك فيُطعن فيها بدعوى تصحيح أمام القضاء العادي.

ويجب رفع الدعويين خلال ثلاثين يومًا من التبليغ الذي تجريه المحكمة في دعوى تحديد البدل، أو من تاريخ الإعلان في الصحف بالنسبة إلى من تعذّر تبليغهم. وفي الملكية المشتركة يحق لكل شريك أن يرفع الدعوى منفردًا. وإذا لم يُثبَت أمام المحكمة المدنية التي تنظر دعوى تحديد البدل أن دعوى الإلغاء قد رُفعت، أصبح نزع الملكية نهائيًا وسُجّل العقار باسم الإدارة على أساس البدل الذي حددته المحكمة.

الاستيلاء الفعلي

يُطلق على استيلاء الإدارة فعليًا على عقار مملوك ملكية خاصة دون نزع ملكيته، كأن تشق فيه طريقًا أو قناة أو تمدّ فيه خط أنابيب، اسم الاستيلاء الفعلي. ويختلف الطريق المتاح للمالك بحسب تاريخ وقوع الاستيلاء:

• الاستيلاء بعد 4 نوفمبر 1983: يجوز للمالك أن يطلب من المحكمة المدنية الابتدائية إما منع التعرض، وإما تسجيل العقار باسم الإدارة مقابل دفع قيمته. ووفقًا للاجتهاد المستقر لمحكمة النقض لا تخضع هذه الدعوى لأي مدة تقادم أو مدة سقوط. ويجوز إضافةً إلى ذلك المطالبة بتعويض الانتفاع غير المشروع عن مدة الاستعمال، لخمس سنوات سابقة على تاريخ رفع الدعوى كحد أقصى.
• الاستيلاء بين 9 أكتوبر 1956 و4 نوفمبر 1983: تُطبَّق المادة المؤقتة 6 من قانون نزع الملكية، ويجب سلوك طريق التسوية مع الإدارة قبل رفع الدعوى. فإذا تعذّرت التسوية جاز رفع دعوى تحديد البدل خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تحرير محضر عدم التسوية. ويُحدَّد البدل وفق قيمة العقار في تاريخ رفع الدعوى على أساس خصائصه في تاريخ الاستيلاء.
• الاستيلاء قبل 8 أكتوبر 1956: وفقًا للمادة المؤقتة 20 التي أُضيفت إلى قانون نزع الملكية عام 2026، تُعدّ العقارات المخصصة فعليًا للخدمة العامة قبل هذا التاريخ منزوعة الملكية في تاريخ التخصيص، ولا تُقبل مطالبات البدل التي قُدّمت بعد 12 يناير 1963.

أما الحالة التي لا يُستعمل فيها العقار فعليًا ولكنه يُخصَّص في مخطط التنظيم العمراني للخدمات العامة، وتُسمّى الاستيلاء القانوني، فتخضع لقواعد مختلفة.

دفع البدل والتقسيط وحق الاسترداد

الأصل أن يُدفع بدل نزع الملكية نقدًا ومقدّمًا. غير أنه في نزع الملكية لمشاريع الطاقة والري الكبرى التي يقرّها رئيس الجمهورية، ومشاريع الإسكان، والتشجير، وحماية السواحل، والسياحة، يُدفع نقدًا الجزء من البدل المحدد في قانون موازنة تلك السنة، على ألا يقل عن سدس البدل، ويُدفع الباقي على أقساط متساوية خلال خمس سنوات كحد أقصى بأعلى سعر فائدة مقرر لديون الدولة. أما أرض المزارع الصغير الذي يستغلها بنفسه فيُدفع بدلها نقدًا في جميع الأحوال. ويُدفع البدل المحكوم به خلال ثلاثين يومًا من إبلاغ المالك الإدارة كتابةً برقم حسابه المصرفي، ويجوز اتخاذ إجراءات التنفيذ إذا لم يُدفع خلال هذه المدة.

ويجوز للإدارة أن تعدل عن نزع الملكية في أي مرحلة، فإذا عدلت عنه أثناء الدعوى تحمّلت نفقات التقاضي وأتعاب المحاماة. وإذا لم يُتخذ خلال خمس سنوات من صيرورة البدل نهائيًا أي إجراء يحقق غرض نزع الملكية وتُرك العقار على حاله، جاز للمالك أو لورثته استرداد العقار بردّ البدل الذي قبضوه مع الفائدة القانونية. ويسقط هذا الحق إذا لم يُستعمل خلال سنة واحدة من نشوئه، ولا يُطبَّق على حالات نزع الملكية التي يجوز فيها الدفع بالتقسيط، كمشاريع الطاقة والري الكبرى. وينبغي أيضًا مراعاة أنه إذا زاد البدل النهائي على القيمة الضريبية للعقار عن سنة نزع الملكية، فُرضت ضريبة العقار مع غرامة على الفرق.

المهل وعواقب تفويتها

الأسئلة الشائعة

الخلاصة

تتحدد نتيجة الطعن في بدل نزع الملكية إلى حد كبير في المراحل الأولى من الإجراءات. فلا يجوز الاعتراض على البدل بعد توقيع محضر الاتفاق، أما في دعوى تحديد البدل فإن تقديم الدفاع خلال عشرة أيام وتدقيق تقرير الخبراء تفصيلًا من حيث وصف العقار والمبيعات المماثلة ونقص قيمة الجزء المتبقي أمور حاسمة. وإذا استُولي على العقار دون نزع ملكية فإن القواعد الواجبة التطبيق تختلف بحسب تاريخ وقوع الاستيلاء.

إذا كان عقاركم مشمولًا بنزع الملكية أو بالاستيلاء الفعلي، يمكنكم التواصل معنا لتقييم الإجراءات وخياراتكم القانونية.