Оспаривание компенсации при экспроприации в Турции: переговоры, иск об определении компенсации, срочная экспроприация и фактическое изъятие

В Турции компенсацию при экспроприации оспаривают разными способами в зависимости от стадии процедуры. Если сумма, предложенная органом власти на переговорах, не принята, орган власти подаёт в гражданский суд первой инстанции по месту нахождения имущества иск об определении компенсации и регистрации. Компенсация определяется в этом процессе на основании экспертизы, и собственник, представляя доказательства, возражая против заключения экспертов и обжалуя решение, может добиться того, чтобы она отражала действительную стоимость имущества. Само решение об экспроприации можно оспорить иском об отмене в административном суде в течение тридцати дней.

В этой статье рассматриваются стадии процедуры экспроприации, переговоры, иск об определении компенсации и регистрации, расчёт компенсации, частичная экспроприация и экспроприация сервитута, срочная экспроприация, способы оспаривания решения об экспроприации, а также иск, доступный собственнику, если имущество занято без экспроприации. Особые правила экспроприации, проводимой Главным управлением государственных гидротехнических работ (DSİ) для плотин, прудов и оросительных каналов, изложены в соответствующих разделах. Способы защиты на случай, когда земля не экспроприируется, а перераспределяется в рамках консолидации, рассмотрены в нашей статье Консолидация земель DSİ.

Из каких стадий состоит процедура экспроприации?

Экспроприация представляет собой приобретение органом власти частного недвижимого имущества, когда этого требует общественный интерес, с выплатой компенсации и без согласия собственника. Она регулируется Законом об экспроприации № 2942. Процедура начинается с принятия решения об общественной пользе. Затем орган власти готовит план с границами изымаемых участков, устанавливает собственников по данным земельного реестра и налоговым записям и вносит в земельный реестр отметку о решении об экспроприации. Если в течение шести месяцев с момента внесения отметки не будет подтверждено, что иск об определении компенсации подан, земельный реестр снимает отметку по собственной инициативе.

После этого орган власти через оценочную комиссию, сформированную из своих сотрудников, определяет ориентировочную стоимость имущества и предлагает собственнику продать его по соглашению. Если соглашение не достигнуто, компенсацию определяет суд. Право собственности переходит к органу власти только с решением суда о регистрации, и с даты этого решения прекращаются права собственника на пользование, такие как новое строительство или посевы.

Переговоры и предложенная сумма

При экспроприации имущества, зарегистрированного в земельном реестре, орган власти обязан прежде всего применить процедуру покупки. Не раскрывая ориентировочную стоимость, определённую оценочной комиссией, орган власти официальным заказным письмом уведомляет собственника о желании купить имущество путём переговоров или получить его в обмен на другое принадлежащее ему имущество. Если собственник обращается в орган власти в течение пятнадцати дней с момента вручения письма, с ним проводятся переговоры в согласительной комиссии.

Сумма, которую орган власти может предложить на переговорах, ограничена ориентировочной стоимостью, установленной оценочной комиссией. При достижении соглашения протокол, подписанный собственником и членами комиссии, заменяет заявление собственника о передаче права в земельном реестре. Орган власти готовит сумму не позднее сорока пяти дней с даты протокола, и компенсация выплачивается собственнику после регистрации имущества на имя органа власти.

Важнейшее на этой стадии заключается в том, что после подписания протокола о согласии имущество считается приобретённым путём экспроприации и иск против экспроприации или компенсации подать уже нельзя. Поэтому предложенную сумму следует сопоставить со стоимостью имущества, определяемой по сопоставимым продажам и доходности, и подписывать протокол только после такой оценки. Если же собственник не ответил на приглашение вовремя или отказался от предложения, это не ведёт к утрате прав в части компенсации: в этом случае компенсацию определит суд по иску органа власти.

Иск об определении компенсации и регистрации

Если соглашение не достигнуто, орган власти подаёт в гражданский суд первой инстанции по месту нахождения имущества иск об определении компенсации и о регистрации имущества на своё имя. Суд назначает заседание не позднее чем через тридцать дней после обращения и направляет собственнику повестку с разъяснениями, в которой также указано, в какой срок и к кому можно предъявить иск против экспроприации. Собственник должен письменно представить суду все возражения и доказательства относительно стоимости имущества в течение десяти дней с момента вручения этой повестки. То, что на практике называют заявлением о возражении против компенсации, представляет собой ответ, поданный в этот срок, и возражение против заключения экспертов.

На первом заседании судья предлагает сторонам договориться о компенсации. Если соглашение не достигнуто, не позднее чем через десять дней проводится осмотр на месте. В составе экспертной комиссии, участвующей в осмотре, должно быть не менее трёх человек, и одним из них должен быть оценщик недвижимости, имеющий лицензию Совета по рынкам капитала, или специалист с послевузовским образованием в области девелопмента недвижимости. Комиссия представляет мотивированное заключение в течение пятнадцати дней, и оно вручается сторонам. При необходимости судья назначает новую экспертную комиссию и, опираясь на заключения и позиции сторон, определяет справедливую и соразмерную компенсацию.

Суд предоставляет органу власти пятнадцать дней для внесения компенсации в банк на имя правообладателя; после подтверждения внесения суд выносит решение о регистрации имущества на имя органа власти и о выплате компенсации собственнику. Решение в части регистрации является окончательным, а право сторон на апелляционное и кассационное обжалование в части компенсации сохраняется. Конституционный суд отменил формулировку об окончательности решения о регистрации; это решение вступает в силу 21 февраля 2027 года. Расходы на осмотр, вознаграждение экспертов и сборы земельного реестра оплачивает орган власти.

Возражение против заключения экспертов

Наиболее действенная стадия оспаривания компенсации связана с возражением против заключения экспертов. Возражения против заключения необходимо подать письменно, с обоснованием, в течение двух недель с момента его вручения. Особенно важно проверить следующее:

• правильно ли имущество отнесено к застраиваемым участкам или к сельскохозяйственным землям;
• сопоставимы ли продажи, взятые в качестве аналогов, по расположению, размеру и характеристикам;
• соответствуют ли данные о структуре посевов, урожайности и ценах официальным записям;
• оценены ли отдельно деревья, колодцы, оросительные сооружения и постройки;
• учтена ли при частичной экспроприации потеря стоимости оставшейся части.

Как рассчитывается компенсация при экспроприации?

Экспертная комиссия осматривает имущество на месте и отдельно определяет его вид, площадь, все характеристики, влияющие на стоимость, налоговую декларацию при её наличии и официальные оценки, после чего составляет мотивированное заключение в соответствии со стандартами оценки Совета по рынкам капитала. Датой оценки считается день, когда орган власти подал в суд исковое заявление и документы. Метод зависит от вида имущества:

• Сельскохозяйственные земли: за основу берётся годовой чистый доход, который земля принесла бы при использовании в нынешнем виде с учётом её расположения и условий, и этот доход переводится в стоимость методом капитализации. Близость к населённым пунктам и основным дорогам может дополнительно учитываться как объективное повышение стоимости.
• Застраиваемые участки: за основу берутся сопоставимые продажи, совершённые до экспроприации без особой цели. Отнесение имущества к застраиваемым участкам оценивается по таким критериям, как расположение в границах муниципалитета или прилегающей зоны, градостроительный статус и близость к инфраструктуре.
• Постройки: применяются официальные единичные расценки и расчёты стоимости строительства с вычетом износа.

Рост стоимости, вызванный проектом, ради которого проводится экспроприация, и возможная прибыль от иного использования имущества в будущем не учитываются. В крупных проектах, таких как плотины, оросительные сети и трубопроводы, решение об общественной пользе вывешивается на пятнадцать дней в управлении старосты (мухтара) деревни или квартала, где находится имущество. В течение пяти лет после окончания срока вывешивания стоимость возведённых на имуществе капитальных сооружений и посаженных деревьев при определении компенсации не учитывается.

Частичная экспроприация, сервитут и имущество вокруг плотин

Если экспроприируется только часть имущества, потеря стоимости оставшейся части также определяется и добавляется к компенсации. Если стоимость оставшейся части в результате экспроприации возрастает, прирост вычитается из компенсации, однако такой вычет не может превышать пятидесяти процентов компенсации. К компенсации добавляются и расходы на приведение стен, водопровода, электросетей и аналогичных сооружений на оставшейся части в пригодное для прежнего использования состояние. Если оставшейся частью невозможно разумно пользоваться, собственник может не позднее тридцати дней с момента вручения решения об экспроприации письменно потребовать экспроприировать и эту часть.

В проектах оросительных каналов и трубопроводов орган власти может, если этого достаточно для его целей, вместо приобретения права собственности установить путём экспроприации сервитут на определённую часть имущества. В этом случае компенсацией является потеря стоимости имущества, вызванная сервитутом, и в заключении экспертов должны быть приведены её обоснования.

При экспроприации для строительства плотин собственники соседних участков, чьи социальные, экономические условия или порядок расселения нарушены, могут в течение одного года с момента снятия объявления о завершении экспроприации письменно обратиться в комиссию при губернаторстве. Если комиссия признает, что пользоваться имуществом невозможно, оно подлежит экспроприации. Обращение в комиссию является обязательным условием для подачи иска по этому вопросу.

Срочная экспроприация

В случаях, связанных с нуждами национальной обороны, в случаях, срочность которых установлена Президентом, и в чрезвычайных ситуациях, предусмотренных специальными законами, орган власти может прибегнуть к срочной экспроприации. При этой процедуре, которая часто применяется в крупных проектах плотин и оросительных систем, все действия, кроме оценки, завершаются позднее, а суд по заявлению органа власти в течение семи дней определяет стоимость имущества с помощью экспертов. После внесения этой суммы в банк на имя собственника орган власти может вступить во владение имуществом; определение о вступлении во владение отмечается в земельном реестре, и имущество освобождается.

Сумма, внесённая при срочной экспроприации, не является окончательной компенсацией. Окончательная компенсация определяется в отдельном иске об определении компенсации и регистрации, который подаёт орган власти, в порядке, описанном выше, и собственник может заявить в этом процессе все возражения относительно компенсации. Судом первой инстанции по искам об отмене решения Президента о срочной экспроприации является Государственный совет.

Иск об отмене экспроприации и иск об исправлении фактических ошибок

Оспаривание компенсации отличается от оспаривания самой экспроприации. Если есть основания полагать, что общественный интерес отсутствует, процедурные правила нарушены или границы экспроприации определены неверно, против решения об экспроприации можно подать иск об отмене в административный суд. Фактические ошибки, касающиеся площади, данных участка или личности собственника, оспариваются иском об исправлении в гражданском суде.

Оба иска необходимо подать в течение тридцати дней с момента вручения судом документов в рамках иска об определении компенсации, а для тех, кому вручение произвести не удалось, с момента публикации объявления в газете. При долевой или совместной собственности каждый совладелец вправе подать иск самостоятельно. Если гражданскому суду, рассматривающему иск об определении компенсации, не будет представлено подтверждение подачи иска об отмене, экспроприация становится окончательной, и имущество регистрируется на имя органа власти по определённой судом компенсации.

Фактическое изъятие

Когда орган власти без экспроприации фактически занимает частное имущество, например прокладывая по нему дорогу, канал или трубопровод, это называется фактическим изъятием. Способ защиты зависит от того, когда произошло изъятие:

• Изъятия после 4 ноября 1983 года: собственник может требовать в гражданском суде первой инстанции либо устранения вмешательства, либо регистрации имущества на имя органа власти с выплатой его стоимости. Согласно устоявшейся практике Кассационного суда, этот иск не ограничен ни сроком исковой давности, ни пресекательным сроком. Дополнительно можно требовать компенсацию за неправомерное пользование не более чем за пять лет, предшествующих подаче иска.
• Изъятия с 9 октября 1956 года по 4 ноября 1983 года: применяется временная статья 6 Закона об экспроприации, и до подачи иска обязательно проведение согласительной процедуры с органом власти. Если согласие не достигнуто, иск об определении компенсации можно подать в течение трёх месяцев с даты составления протокола о недостижении согласия. Компенсация определяется по стоимости на дату подачи иска исходя из характеристик имущества на дату изъятия.
• Изъятия до 8 октября 1956 года: согласно временной статье 20, добавленной в Закон об экспроприации в 2026 году, имущество, фактически переданное для общественных нужд до этой даты, считается экспроприированным на дату передачи, а требования о компенсации, заявленные после 12 января 1963 года, не принимаются.

Иные правила действуют в ситуации, когда имущество фактически не используется, но в градостроительном плане отведено под общественные нужды; такую ситуацию называют правовым изъятием.

Выплата, рассрочка и право обратного выкупа

Компенсация при экспроприации, как правило, выплачивается наличными и сразу. Однако при экспроприации для крупных энергетических и ирригационных проектов, утверждённых Президентом, проектов расселения, лесоразведения, защиты побережья и туризма наличными выплачивается часть компенсации, указанная в законе о бюджете соответствующего года и составляющая не менее одной шестой суммы; остаток выплачивается равными частями в течение не более пяти лет по максимальной ставке, установленной для государственных долгов. Земля мелкого фермера, который сам её обрабатывает, всегда оплачивается сразу. Присуждённая судом компенсация выплачивается в течение тридцати дней с момента письменного сообщения собственником органу власти номера банковского счёта; если она не выплачена в этот срок, можно возбудить исполнительное производство.

Орган власти может отказаться от экспроприации на любой стадии; если отказ происходит в ходе процесса, судебные расходы и вознаграждение адвоката возлагаются на орган власти. Если в течение пяти лет после того, как компенсация стала окончательной, на имуществе не предпринято никаких действий в соответствии с целью экспроприации и оно оставлено в прежнем виде, собственник или его наследники могут выкупить имущество обратно, вернув полученную компенсацию вместе с законными процентами. Это право прекращается, если оно не реализовано в течение одного года с момента возникновения, и не применяется к экспроприациям, при которых допускается рассрочка, например в крупных энергетических и ирригационных проектах. Следует также учитывать, что если окончательная компенсация превышает налоговую стоимость имущества за год экспроприации, на разницу начисляется налог на имущество со штрафом.

Сроки и последствия их пропуска

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Результат оспаривания компенсации при экспроприации во многом определяется на ранних стадиях процедуры. После подписания протокола о согласии возражать против компенсации нельзя; в иске об определении компенсации решающее значение имеют своевременная, в течение десяти дней, подача возражений и детальная проверка заключения экспертов в части вида имущества, сопоставимых продаж и потери стоимости оставшейся части. Если имущество занято без экспроприации, применимые правила зависят от того, когда произошло изъятие.

Если ваше имущество затронуто экспроприацией или фактическим изъятием, вы можете обратиться к нам, чтобы оценить процедуру и ваши правовые возможности.